Spočítejte si...

Zavřít

Ceny bytů v roce 2013: Bytů je mnoho, čekejme další pokles

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí? A projevilo se zvýšení DPH o 1 procentní bod? Koupit nemovitost teď nebo ještě počkat?

Zatímco na konci minulého roku jsme předpokládali mírný pokles cen a spíše cenovou stagnaci, ukazuje se, že pokles cen nemovitostí je spíše tou pravděpodobnější variantou. Ekonomice se nedaří – nezaměstnanost bude růst, stejně jako lidé budou ještě více šetřit.

Zneužití zvyšování DPH

Na cenách bytů se neprojevilo ani zvýšení daně z přidané hodnoty o 1 procentní bod, podobně jako počátkem roku 2012, kdy se spodní sazba DPH, kam nové byty patří, zvýšila z 10 na 14 %. Nejen, že nedošlo ke zvýšení cen bytů, ale v průběhu roku 2012 dále ceny klesaly.

Autor: www.isifa.com

Ilustrační obrázek

DPH se zvýší, kupujte nemovitosti, chystáme zdražovat!

Ukazuje se, že mánie, kterou se podařilo rozpoutat developerům na konci roku 2011, kdy tlačili poptávku s marketingovým sloganem, který lze definovat krátkou větou: „zvýší se DPH, nakupujte“, byla bezpředmětná a předčasným nákupem nemovitostí si řada lidí uškodila. Ke konci roku 2012 proto byli lidé mnohem opatrnější a na podobné volání ohledně zvýšení DPH, ale i daně z převodu nemovitostí o 1 procentní bod příliš neslyšeli. O veškerých opatřeních v roce 2013 čtěte: Novinky a změny pro rok 2013 v kostce

Ekonomika: Je to horší, než jsme si mysleli

Pro ceny nemovitostí je zásadní především ekonomický vývoj. Zatímco v polovině roku 2012 se očekávalo, že se nejspíše vyhneme recesi a v roce 2013 zaznamenáme hospodářský růst, skutečnost je mnohem pesimističtější. Podle aktuálních dat klesl v roce 2012 HDP o 0,9 %. Prognóza České národní banky (ČNB) sice předpokládá mírné zvýšení HDP o 0,2 % v tomto roce, podle aktuálních dat, především v sektoru průmyslu a stavebnictví, lze ale očekávat, že recese bude pokračovat.

Nelze se spolehnout ani na naše sousedy v podobě Německa či Slovenska, kteří revidují svoje statistiky ohledně vývoje HDP směrem dolů. To by mohlo v následujících měsících silně ovlivnit vývoz, který jediný jakž takž odolával nelichotivé ekonomické situaci.

Developeři budou muset upravit své ceny

V řadě developerských projektů jsou ceny stále nastaveny nereálně vysoko a existuje zde velký prostor pro smlouvání. Obzvláště silná pozice je v případě klientů, kteří nakupují nemovitosti, které se ještě nezačaly stavět, nebo jsou ve fázi rozestavěných.

Banky jsou totiž mnohem opatrnější při financování developerů – pro získání finanční injekce jsou schopni developeři výrazně snížit cenu nabízené nemovitosti. V současné době také u nich probíhá mírná cenová válka, kterou rozpoutal developer Central Group, kterého poté následovali další developeři (Finep, Ekospol..). Čtěte také: Byty pod milion v Praze jsou realitou 

Cena 2,5 mil. Kč za nový byt při dispozicích 2+kk se ukazuje stále jako vysoká, zvláště v případech, kdy řada developerů snižuje podlahovou plochu bytu a tuto částku poté požadují za byt o velikosti nižší než je 50m2. Dochází také k zmenšování 3+kk – takové byty je možné najít už při 60m2. Situace je však v současné době taková, že poptávku neurčují developeři, jak tomu bylo před krizí, kdy se v některých případech tvořily i pořadníky na byty, ale jsou to zákazníci, kteří mnohem podrobněji prověřují jednotlivé nabídky a analyzují dané nemovitosti.

I když developeři nabídnou zmenšené byty za atraktivní cenu, rozhodující je přepočet na m2. V případě bytů v Praze, nacházejících se ve špatné lokalitě, jsou nemovitosti s cenou ve výši 45 000 Kč za m2 neprodejné. Co mě dokázalo naštvat je, že řada developerů uvede na stránkách docela zajímavou cenu nemovitostí. Člověk si domluví s nimi schůzku a pak zjistí, že uvedená cena je bez DPH a k nemovitosti musí přikoupit sklep a garáž. Člověk pak ztratí polovinu dne, musí si brát volno v práci, aby zjistil, že si šel prohlédnout předraženou nemovitost. Toto jednání není z jejich strany férové, uvádí František Novotný, jeden ze zájemců o nemovitost, se kterým se autor článku setkal.

Lokalita především

Ukazuje se také, že některé méně lukrativní lokality s nepříliš dobrou dopravní dostupností budou nadále špatně prodejné, a to i v rámci slev. Problematickou lokalitou se například v Praze ukazují Čakovice, kde dopravní dostupnost, především městkou hromadnou dopravou, není příliš dobrá.


Autor: Dalibor Z. Chvatal

Ilustrační obrázek

S počtem „ležáků“, tedy neprodejných nemovitostí, je na tom špatně obzvláště Praha 3, kde byly nabízené nemovitosti za cenu těch luxusních na lepších lokalitách – příkladem může být projekt Central Park. Problémy s „ležáky“ má také Praha 4 nebo Praha 9.

Jak můžete zjistit hodnotu lokality dané nemovitosti?

Líbí se vám developerský projekt a přemýšlíte, zdali lokalita skutečně odpovídá nabízené ceně? Existuje několik možností, jak zjistit hodnotu dané nemovitosti. Ve zkratce však lze říct, že pro určení lokality je důležitá také veškerá občanská obslužnost v místě bydliště (školky, školy, obchody, kulturní vyžití), také snadná dostupnost do centra města.

  1. Cenové mapy – Cenovou mapu v roce 2011 spustila Asociace realitních kanceláří. Zdrojem dat jsou statistiky realitních kanceláří a realitních serverů a mapa zobrazuje skutečné ceny nemovitostí za ceny, za které byly nemovitosti prodány. Mapu provozuje geodetická společnost Gekon. Další cenovou mapu najdete např. na webu BezRelitky.cz.
  2. Dopravní obslužnost – zkuste Mapy.cz od Seznamu, kde můžete zadat trasu od vašeho nového bydliště do místa vaší práce nebo centra. Na Google mapách si také můžete prohlédnout průjezdnost daných silnic v určitém časovém období. Pokud vážně uvažujete o nějaké nemovitosti v developerském projektu, zkuste si danou trasu projet autem, a to v hodinách, kdy očekáváte, že jí budete využívat (například v 7:00 cestou do práce).
  3. Obslužnost hromadné dopravy – Na mapách Seznamu si najděte nejbližší zastávku (nebo zastávku, kterou budete používat) a z ulice, kde se nemovitost nachází, vyhledejte, jak dlouho to k ní bude trvat pěšky. Poté použijte vyhledávač spojů hromadné dopravy (například IDOS), kde zadejte vaší zastávku do místa určení (práce, centrum). Do centra by to nemělo trvat déle jak 40 minut, stejně jako do vaší práce.

Nájemné půjde dolů

S rokem 2013 skončila deregulace nájemného ve většině krajských měst. Na druhé straně však výnosnost pronájmu během krize stoupala, a to kvůli klesajícím cenám nemovitostí. Tento trend je nadále neudržitelný a buď musí dojít k růstu cen nemovitostí, což je nepravděpodobné, nebo nájemné poklesne. Pravděpodobnější je však druhá varianta. Kvůli deregulaci se řada mladých rodin dočká výrazně nižšího tržního nájmu. Lze však očekávat, že ceny za malé byty budou klesat méně nebo budou stagnovat, vzhledem k vyšší výnosnosti z pronájmu. Jak jsme psali v článku Jak správně pronajímat byt?, k pronájmu se nejvíce vyplatí malé byty, u kterých může výnosnost dosáhnout nad 5 %.

Není kam pospíchat

Pokud tedy hodláte s nákupem nemovitosti krátkodobě vyčkat, rozhodně neprohloupíte. Platit dlouhodobě tržní nájemné se však nemusí vyplatit, pokles cen bytů může být obdobný či nižší než výše nájemného, kterou do té doby uhradíte.

Situace se může během několika let otočit, především pokud se kola ekonomiky znovu rozjedou. Nemovitosti totiž představují jednu z velkých jistot, jak se ochránit před krizí a zajistit hodnotu svých peněz v dlouhodobém horizontu. Podle dat Českého statistického úřadu lze vysledovat, že se nemovitosti minimálně ve Středočeském kraji zajímavě zhodnotily. Například před 10 lety byla průměrná cena bytů na Praze Východ ve výši 5472 Kč za metr čtvereční. Dnes je cena, i přes současné poklesy, více než čtyřnásobná.

Anketa

Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v příštích dvanácti měsících?

12 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 22. 8. 2013 19:39