Ceny bytů jsou na dně, kupujte

Sazby hypoték klesají již jedenáct měsíců v kuse, stejně tak ceny bytů jsou oproti vrcholu z roku 2008 výrazně níže, přesto hypoteční trh, stejně jako úvěry ze stavebního spoření (do května propad o 3,4 % oproti roku 2009), v tomto roce hlásí propad. I když květnová čísla hlásí mírný obrat k lepšímu, budeme si muset počkat ještě alespoň dva měsíce, než prohlásíme, že jde o novou tendenci. Lze ovšem předpokládat, že k tomu dojde.

I když se množí varování před zabržděním ekonomického růstu škrtáním vládních výdajů, nemělo by, podle všeobecných předpokladů, dojít k opětnému pádu do recese a mělo by pokračovat pomalé oživení. Takový vývoj pokládá za nejpravděpodobnější i Česká národní banka. V pravidelném shrnutí ekonomické kondice Česka Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010 (dále zpráva ČNB) počítá v souvislosti s plynulým a mírným oživováním ekonomiky s postupným návratem cen nemovitostí až na úroveň roku 2008.

Ceny bytů klesaly, rodinné domy levnější nejsou

Hovoří také o cenovém vývoji posledních let. Zatímco v letech 2005 až 2008 ceny rezidenčních nemovitostí bez významných výkyvů rostly, v roce 2009 přišel jejich pád či stagnace. Rozdělit je třeba ceny bytů a rodinných domů. Byty lze nyní dle předběžných odhadů ČNB pořídit o zhruba 14 % levněji než na konci roku 2008. Strmý pokles roku 2009 byl vystřídán stagnací, ceny, kterých bylo v minulém roce dosaženo, se tak s minimální odchylkou rovnají té současné.

Zpráva odhaluje také to, že je třeba rozlišovat cenu nabídkovou a cenu převodů (neboli cenu skutečnou, realizovanou na trhu). 14% pokles centrální banka odvodila právě na základě cen převodů nemovitostí, získáváme tím reálnější obrázek o vývoji na trhu. Nabídkové ceny přitom ty skutečné dlouhodobě převyšují (což odpovídá zákonům trhu). Při posledním zprávou ČNB zachyceném období (3. čtvrtletí 2009), byly nabídkové ceny bytů nad těmi převodními zhruba o 10 %. Z toho vyplývá jednoduché ponaučení. Při koupi bytu se vyplatí o ceně licitovat.

U rodinných domků zpráva ČNB podobnou statistiku nenabízí, zajímavé je však to, že vývoj jejich ceny nekopíruje vývoj ceny bytů. Rok 2009 žádný pokles cen rodinných domů nepřinesl, pouze zmírnil tempo soustavného růstu.

Cenový vývoj nemovitostí 2000 – 2009

Poznámka: Data za 2009 jsou předběžné údaje, respektive dopočet z nabídkových cen (bývají totiž k dispozici se značným časovým posunem).

Příčiny nepřekvapí

Pátrání po příčinách výše nastíněného vývoje cen není nikterak zapeklité. Ekonomika se zabrzdila, začalo se propouštět (meziročně narostla nezaměstnanost o 3,3 %) a lidé pochopili, že není vhodná doba na utrácení, a podstatná část nejspíše také vycítila, že trpělivost může přinést ovoce v podobě výrazné úspory.

Zpráva ČNB kromě ekonomické situace vidí příčinu také v demografickém vývoji: Přirozený přírůstek obyvatelstva se snížil oproti svým vysokým hodnotám roku 2008 o čtvrtinu, přírůstek migrací poklesl oproti rekordním hodnotám roku 2007 o dvě třetiny, přičemž byl nejnižší za posledních pět let.

Pokles cen u bytů a stagnace u rodinných domů ovlivnilo také splasknutí spekulativní bubliny. Část poptávky (a tedy i růst cen) v době před krizí byla totiž tažena spekulativními nákupy, které počítaly s dalším nárůstem cen nemovitostí. V době nejasného ekonomického vývoje (přelom 2008 a 2009) ale takovéto nákupy zcela ustaly a na poklesu cen v roce 2009 se tak podepsaly zhruba o 15 %. Čtěte také: Hypotéky zdraží a spoření bude výhodnější. Může za to růst ekonomiky 

Nových bytů je méně

Ruku v ruce s klesajícím zájmem o byty došlo v roce 2009 také k výraznému poklesu nové výstavby. Zahájeno bylo oproti roku 2008 o 14 % méně bytové výstavby, počet dokončených bytů stagnoval stejně jako počet rozestavěných bytů, který se od roku 2008 pohybuje těsně pod hranicí 180 tisíc. Problémy mají developeři také s prodejem. Zatímco ještě v roce 2007 se jim dařilo prodávat 80 % bytů před dokončením výstavby, v minulém roce toto číslo pokleslo na 68 %. Zpráva ČNB přitom hovoří o značných rozdílech mezi jednotlivými projekty a říká, že zhruba třetina z nich za zmíněným průměrem značně zaostává. Ve spojení se zpřísněnými úvěrovými podmínkami bank pak varuje před případnou insolvencí některých developerů.

Ceny nejspíš porostou

Může cena bytů spadnout ještě níž? Může, ale pouze pokud se znovu začne propadat ekonomika. I na to zpráva ČNB myslela. Celým jejím obsahem protékají takzvané stress testy. Jde o tři scénáře budoucího vývoje ekonomiky. Ten první, nejpravděpodob­nější, počítá s pozvolným růstem ekonomiky, hrubý domácí produkt poroste v nejbližších letech maximálně o 2 % ročně. Zbylé dva počítají s návratem ekonomiky do recese, ten temnější z nich dále kalkuluje se ztrátou důvěry finančních trhů v budoucí pozitivní vývoj.

V případě zmíněných dvou pesimistických scénářů by tedy ceny dále klesaly. V nepříliš pravděpodobných zátěžových scénářích Návrat recese a Ztráta důvěry pak může dojít v reakci na zhoršení makroekonomických fundamentů k dalšímu poklesu cen bytů o zhruba 8 %, resp. 16 % v horizontu jednoho roku, stojí ve zprávě ČNB. Pokud tedy stojíte na straně některých významných finančníků v čele s Georgem Sorosem a věříte, že Evropa si zvýšenou rozpočtovou zodpovědností zadělává na další ekonomický propad, pak je na nákup bytu zatím brzy.

Pokud věříte, že z nejhoršího již venku jsme (na což ukazuje většina makrodat), pak máte čas na výhodný nákup bytu zhruba do konce tohoto roku. Podle prognózy ČNB budou totiž ceny bytů pravděpodobně až do této doby spíše stagnovat a s rokem 2011 se nastartují k dynamickému růstu až k cenám roku 2008. Čtěte také: Variabilní sazba u hypoték: terno nebo pět let drahoty?

Prognóza vývoje cen bytů