Spočítejte si...

Zavřít

Časovaná bomba: opravy panelových domů

Zastaralý bytový fond vyvolává otázku, jakým způsobem bude jeho obnova financována. Pomocnou ruku nabízí stát ve spolupráci se stavebními spořitelnami. A co konkrétně společně nabízejí? Měli byste i vy nárok například na dotovaná okna?

Časovaná bomba

Státní bytová politika v Česku má dlouhodobější tradici. Svého vrcholu dosáhla v normalizační éře sedmdesátých let minulého století, kdy se státní sociální inženýři rozhodli pro rozsáhlou podporu výstavby panelových domů. Výsledkem byl přírůstek nových bytů, pohybující se v impozantních hodnotách jednoho a čtvrt milionu bytových jednotek.

Kromě nepříjemných demografických důsledků propopulační politiky státu z této doby se tak dnes začínáme potýkat s dalším problémem, který nese charakteristické rysy pro časovanou bombu. Tímto problémem není ani tak rozsáhlé zastarávání bytů vzniklých v období sedmdesátých a počátku osmdesátých let minulého století, jako spíše objem prostředků, které si rekonstrukce těchto bytů v relativně krátkém období bude žádat.

Bilionové investice

Každý vnímavý jedinec chápe, jaké obrovské možnosti v sobě tyto potřeby rozsáhlých renovací skýtají. Především je to obrovská a koncentrovaná potřeba rozsáhlých investic, jejichž financování se stává neopakovatelnou výzvou pro všechny finanční instituce v Čechách.

Regulace, nebo devastace?

Celý problém je ovšem širšího rázu, neboť souvisí také s problematikou nevyjasněných vlastnických vztahů, a především pak regulace trhu s nájemním bydlením. Není-li oprava domu financována z nájemného, kde jinde hledat potřebné zdroje financí? A je vůbec možné z uměle nízko udržovaného nájemného vytvářet potřebné zdroje pro financování rekonstrukcí domů?

Je pravděpodobné, že dokud bude trh deformován všudypřítomnou státní regulací, problém s chátrajícími domy nebude jen tak snadno řešitelný a neobejde se bez rozsáhlé státní podpory. Tato úvaha je snadno dokazatelná zkušenostmi ze zahraničí (například z některých amerických měst) a obecně se váže na základní pravidlo – každá regulace něco stojí, přičemž náklady hradí vždy všichni daňoví poplatníci.

Je zřejmé, že uvolnění trhu by znamenalo velký impuls pro institucionální investory a ostatní tržní síly, které zatím vždy v české kotlině projevily obrovskou schopnost regenerace a rychlého přizpůsobení se novým potřebám a výzvám.

První vlaštovky

I přes značné překážky dochází k jistým změnám již dnes. První vlaštovky se začaly objevovat již i na trhu stavebních spořitelen, který byl prozatím v oblasti úvěrování charakteristický svou strnulostí. Tyto doby však pomalu odešly s tím, jak klesala hodnota úrokových měr. Je pouze otázkou času, kdy se souboj o „panelákové zákazníky“ rozeběhne na plné obrátky. Vždyť i ty nejstřízlivější odhady hovoří o tom, že bude jen na nejnutnější modernizace a rekonstrukce nutné vynaložit stovky miliard korun.

Jak funguje státní podpora?

Státní podpora na opravy, modernizace a regenerace panelových domů (dle nařízení vlády č. 152/2004 Sb., kterým se změnilo nařízení vlády č. 299/2001 Sb.) je založená na úrokové dotaci poskytnuté prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení (respektive Českomoravské záruční a rozvojové banky) příslušné stavební spořitelně či bance. V tomto článku se budeme věnovat pouze stavebním spořitelnám.

Obecné podmínky pro získání státní dotace

Základní podmínkou pro získání dotace je, aby byly provedené opravy či soubor oprav alespoň z 50 % ze seznamu možných oprav, modernizací a rekonstrukcí stanovených zákonem. Například může jít o zateplení obvodového pláště, úpravy lodžií a balkónů, opravy střech, výměny oken, modernizace výtahů atp. V tomto případě tedy jde o splnění podmínky účelovosti.

Obecně platí, že podpora je poskytována po dobu 5 let v podobě úrokové 4% dotace na úroky z překlenovacího úvěru. Nejdůležitější je zde tedy to, že se jedná o překlenovací úvěr.

Další nutností pro získání dotace je, aby žadatelem bylo bytové družstvo, společenství vlastníků bytů vzniklé podle zákona o vlastnictví bytů či fyzické osoby, které jsou vlastníky nebo spoluvlastníky do­mu.

Zajištění úvěru

Zajištění úvěru mívá několik podob. Jednak je možné zřídit zástavní právo k naspořené částce na účtu stavebního spoření, dále pak může žadatel postoupit případnou pohledávku pojistného plnění z živelního pojištění nemovitosti, dále je možné získat záruku záruční banky až do výše 70 % zůstatku nesplacené jistiny úvěru, zřídit zástavní a předkupní právo k financované nemovitosti pro stavební spořitelnu a v neposlední řadě ručitelské závazky fyzických osob v případě panelového domu, kde jsou vymezeny bytové jednotky dle zákona o vlastnictví bytů, přičemž životní pojištění ručitelů požadováno nebývá.

Nutné kroky k získání překlenovacího úvěru

Pokud se spolu s ostatními spolumajiteli dohodnete, a jistě to nebude jednoduché, že budete usilovat o získání úvěru, bude pravděpodobně nutné vyčlenit samostatnou pracovní sílu na to, aby celou záležitost s úřady a spořitelnou vyřídila. Není toho totiž zrovna málo a celý maratón vyřizování trvá většinou přes 4 měsíce…

Mezi základní doklady, které bývají nutné k posouzení žádosti o poskytnutí příslibu překlenovacího úvěru, patří výpis z obchodního rejstříku, rozvaha a výsledovka, rozhodnutí statutárního orgánu o způsobu úhrady splátky budoucího úvěru, doklady o současných či budoucích úvěrech a jiných závazcích, návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření, ověřené podpisové vzory statutárních zástupců, výpis z katastru nemovitostí, doklad o pojištění, seznam plánovaných oprav s oceněním, fotografie nemovitosti, popis objektu, kopie z katastrální mapy, projektová dokumentace stavu objektu, roční výnosnost objektu, kopie nájemních smluv…

Po získání příslibu se předkládá projektová dokumentace, doklad o revizi technických zařízení domu, pokud nebudou modernizována, doklad o podlahové ploše bytů, položkový rozpočet a v neposlední řadě i takzvaný energetický audit (pokud se opravy týkají úspor energií).

Následuje uzavření smluv se stavební spořitelnou a žádost o dotaci a záruku u Českomoravské záruční a rozvojové banky, která si opět žádá pro kladné vyřízení žádosti další podklady. Právě v tomto bodě vyvstává otázka, proč musí s ČZRB komunikovat klient a proč za něho nepracuje stavební spořitelna, jako je tomu například u některých dotovaných investičních úvěrů bank pro drobné podnikatele.

Jedním z posledních kroků nutných k vyplacení prostředků bývá splnění podmínek, kterými může být akceptace úvěrové smlouvy, dospoření na účet stavebního spoření (procentní část z cílové částky se u spořitelen liší a pohybuje se již i od 0 %), předložení smlouvy o dílo s osobou pověřenou k provedení příslušných stavebních úprav, pravomocné stavební povolení atp. Pak už zbývá jen dohlédnout na řádný průběh stavby a její zkolaudování, a pochopitelně splatit přijatý úvěr.

Wüstenrot, SSČS, Raiffeisen a Modrá pyramida

Samostatné programy, které se přímo vztahují na rekonstrukce bytových domů a využívání státních dotací, mají stavební spořitelny Wüstenrot a Stavební spořitelna České spořitelny. V případě Wüstenrotu se program, který funguje již od roku 2000, nazývá Revit a zatím byly v jeho rámci poskytnuty prostředky přibližně v objemu přes 200 milionů korun. Program obnovy bytového fondu PLUS je zase produktem SSČS. Dále se lze obrátit s takovouto žádostí na Raiffeisen stavební spořitelnu a.s. a Modrou pyramidu. Hypo stavební spořitelna ani ČMSS se úvěrováním bytových družstev s využitím státní dotace nezabývají.

Úroky z překlenovacího úvěru se obecně pohybují od 5,25 % do 6,9 % a se státní dotací je tak možné se dostat až na hranici 2 %.

Například při desetimilionovém úvěru a nulovém jednorázovém počátečním vkladu tak lze splácet včetně dotace přibližně 60 000 Kč měsíčně za překlenovací úvěr (splácí se úroky a dospořuje se zvolená procentní částka z cílové částky, která dosahuje různé výše v závislosti na stavební spořitelně) a 70 000 Kč za úvěr ze stavebního spoření. Každý z úvěrů je tak splácen přibližně 8 a půl roku, tudíž celková doba splácení se v takovém případě může pohybovat kolem 17 let. Doba splácení je přitom závislá na výši počátečního vkladu a zvolené částky naspořené z částky cílové.

Anketa

Měl by se trh s byty deregulovat?

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 13. 3. 2005 23:32