Bydlet v paneláku není žádná ostuda!

Paneláky se u nás bourat nebudou

Bydlet se dá různě. Pro někoho představuje ideální bydlení rodinný domek se zahradou, pro jiného velký byt v centru města. Velká část lidí se ale musí spokojit s bydlením v panelových domech na sídlištích. Řada z nich je přitom se svým bydlením vcelku spokojena a nemá žádný důvod ho měnit. Bydlet v rodinném domku za městem, v nájemním bytě ve starším domě v historickém centru města, nebo naopak vlastnit byt v novostavbě na jeho okraji totiž s sebou nenese jen samé výhody. Také je třeba si uvědomit, že není panelák jako panelák a zdaleka ne každé sídliště vypadá jako mostecký Chanov.

Není to tak dávno, kdy bylo možno slyšet názory, že české paneláky brzy potká podobný osud jako ty v Berlíně a Drážďanech. Po sjednocení Německa zájem o bydlení v nich natolik poklesl, že zely prázdnotou, a proto se postupně začaly bourat, aby uvolnily místo nové výstavbě. V Česku je však situace diametrálně odlišná. Volných panelákových bytů není nadbytek a zájem o ně v Praze i některých dalších městech převyšuje nabídku. V poslední době jejich ceny opět stoupají a prodávají se dokonce lépe než byty v novostavbách. Otázkou samozřejmě je, jak dlouho tento trend vydrží a co bude následovat.

V Praze je situace na trhu bydlení specifická díky množství pracovních příležitostí s možností dosáhnout i nadprůměrných výdělků. Paneláky ovšem nestojí jenom tam. Paradoxně může být zajímavé pořídit si panelákový byt za současnou relativně nízkou cenu i v lokalitách s vysokou nezaměstnaností. Lze očekávat, že díky programu evropské podpory rozvoje málo rozvinutých regionů se situace v nich může podstatně změnit k lepšímu. Zahraniční investoři mohou zamířit právě tam, a to s sebou nejspíš přinese i větší zájem o byty – kde jinde než právě v panelových domech. Bourat se tedy asi nebude ani tam.

Starý neznamená špatný

Řada panelových domů je už za hranicí své projektované životnosti. To však neznamená, že by nemohly svým obyvatelům dobře sloužit ještě mnoho dalších desítek let. Samozřejmě se to neobejde bez investic do jejich oprav a modernizace. Je třeba si ale uvědomit, že značná část nákladů na renovaci panelových domů jde na vrub jejich rychlé masové výstavby a zejména pak dlouhá léta zanedbávané údržby a lze na ně získat státní úrokovou dotaci. Bez údržby se ostatně neobejde žádná nemovitost. Troufám si tvrdit, že většina dnešních novostaveb by se bez pravidelné údržby za padesát let nacházela v ještě daleko horším stavu než leckterý panelák.

Životnost železobetonového skeletu panelového domu, není-li staticky narušen a není-li porušena hydroizolace, je téměř neomezená. Další stavební součásti a vybavení domů a bytů stárnou a podléhaj9 opotřebení bez ohledu na to, zda se nachází v panelovém či jiném domě. Náklady na komplexní revitalizaci panelového domu spočívající v odstranění vad z doby výstavby, výměně všech jeho fyzicky či morálně dožilých součástí a jeho uvedení do stavu, který v rámci možností odpovídá požadavkům na moderní bydlení, většinou představují jen malou část nákladů na výstavbu nového bytového domu.

Rozdíl v užitné hodnotě rekonstruovaného bytu v panelovém domě, který prošel komplexní revitalizací, a bytu v nově postaveném bytovém domě, je minimální. Pro výstavbu i renovaci se používají v podstatě stejné materiály a plně srovnatelná je i kvalita prací. Občas lze dokonce zaslechnout názory, že kvalita novostaveb velkých bytových domů je kvůli urputné snaze investorů za každou cenu stlačit náklady na minimum spíše ještě horší, než tomu bylo za dob panelové výstavby. Nezanedbatelným rizikem při koupi nového bytu ve fázi výstavby také je, že jeho skutečné provedení může být dosti vzdáleno tomu, jak bylo prezentováno v reklamních prospektech. Totéž platí i o okolí domu.

Luxus ne, ale slušný standard

Bydlení v panelovém domě, ať už jakkoliv opraveném a zmodernizovaném, asi nikdy nebude naplňovat obecnou představu o luxusním bydlení. V každém případě však ještě na dlouhou dobu může v Česku představovat slušný standard s velmi dobrým poměrem kvality a ceny. Pro naprostou většinu lidí shánějících vlastní bydlení je – a i do budoucna nejspíš zůstane – hlavním limitujícím faktorem cena. Pokud nechtějí či nemohou slevit ze svých nároků na prostor a komfort bydlení a zároveň nechtějí každodenně daleko dojíždět za prací, často jim jako nejlepší řešení vyjde právě slušný starší byt v paneláku.

Díky růstu reálných mezd, poklesu úrokových sazeb a ochotě bank poskytovat úvěry na bydlení i lidem s lehce podprůměrnými příjmy a díky deregulaci nájemného a obavám z blížícího se termínu pro navýšení DPH u stavebních prací jdou panelákové byty na pražských sídlištích v posledních měsících na dračku. Lidé si spočítali, že byt 2 + kk, který by v novostavbě pořídili minimálně za dva a půl miliónu, by jim byl po narození dítěte těsný. Za stejnou cenu pořídí byt 3 + 1 v paneláku včetně jeho rekonstrukce a ještě jim něco málo zbude na jeho vybavení. Půjčit si na něj přitom mohou de facto za stejných podmínek jako na nový.

V řadě případů lze takto získat byt v blízkosti stanice metra, s plnou občanskou vybaveností přímo v místě a navíc v relativně hezkém prostředí, což se nedá říci zdaleka o všech novostavbách bytových komplexů. U nich se investoři snaží pozemky kvůli jejich vysokým cenám maximálně využít a nově postavené domy jsou pak natěsnány na sebe daleko víc než na starších sídlištích budovaných na zelené louce v dobách, kdy se na nějaký ten metr pozemku nehledělo. Snad jedinou výhodou novostaveb je možnost, byť za nemalý peníz, získat k bytu parkovací místo v podzemních garážích přímo pod domem.

Praskne cenová bublina?

Aby mohla cenová bublina prasknout, musí být napřed jasné, zda vůbec existuje. V Česku se o existenci cenové bubliny na realitním trhu hovoří už dlouhou dobu. Ceny bytů jsou zde údajně příliš vysoké a rostou příliš rychle. Kardinálním problémem ovšem je, že ceny bytů jsou zde výrazně deformovány a neexistuje ani systém dlouhodobého objektivního hodnocení vývoje tržních cen nemovitostí. Je těžké posoudit, nakolik je růst cen bytů v Česku podložen ekonomickým, finančním a demografickým vývojem a nakolik jinými vlivy.

Developeři samozřejmě tvrdí, že se tu žádná cenová bublina nenafukuje a ceny bytů nadále porostou. Zdůvodňují to růstem ekonomiky i životní úrovně a také tím, že české ceny nemovitostí stále ještě výrazně pokulhávají za cenami ve vyspělých zemích. Těžko však lze od firem, které jsou na výstavbě a prodeji bytů existenčně závislé, očekávat nějaké jiné tvrzení. Vyjádření realitních kanceláří i analytiků na téma nafukování realitní cenové bubliny se různí, přičemž se často nelze zbavit dojmu, že jejich hodnocení aktuální situace i dalšího očekávaného vývoje je ovlivněno spíše subjektivními zájmy a přáními.

Ať tak či tak, jen stěží si lze představit vývoj, který by v Česku v dohledné době způsobil radikální a trvalý pokles zájmu o panelákové byty, a to ať díky růstu, či naopak poklesu životní úrovně a koupěschopnosti obyvatel. Maximálně by se o tyto byty začala zajímat jiná vrstva obyvatel – v případě pokračujícího ekonomického růstu si je budou moci dovolit lidé, kteří na ně dnes nemají, v případě poklesu se o ně naopak budou zajímat i lidé, kteří si dnes mohou dovolit ohrnovat nad nimi nos. V panelácích totiž v Česku bydlí většina městské populace a tento stav se hned tak nezmění.