Spočítejte si...

Zavřít

Bydlení na úvěr: co byste měli znát, abyste nebyli (nemile) překvapeni

V době rekordně nízkých úrokových sazeb je pořízení bydlení na úvěr snazší. Dosáhnou na něj i ti, kteří měli před pár lety smůlu. Nezměnil se ale postup, jak o úvěr žádat.

Každá finanční instituce bude chtít po žadateli řadu informací, bude si ověřovat mnoho parametrů, aby si byla jistá, že úvěr může poskytnout. A co vy, jste si jistí, že to zvládnete?

Podíváme se na hlavní kroky, které jsou spojené s žádostí o financování bydlení, vysvětlíme si jednotlivé pojmy a podíváme se na typy úvěrů. Tato „kuchařka“ by žadatelům měla pomoci k lepší orientaci, přesto stále platí, že poradit se s odborníkem není na škodu.

1. krok: účel úvěru

Na začátku si musíme ujasnit, z jakého důvodu chceme o úvěr žádat. A to nejenom proto, abychom měli jasno sami, ale i proto, že tyto informace bude po nás chtít banka či stavební spořitelna. Zde jsou ty nejčastější:

  • koupě (pořízení) nemovitosti
  • vypořádání majetkových poměrů
  • výstavba a rekonstrukce (včetně dostaveb, modernizací apod.)
  • úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu v družstvu
  • refinancování úvěru od finančních institucí na výše uvedené účely
  • kombinace výše uvedených účelů

2. krok: bonita a scoring

Žadatel o úvěr musí mít dostatečně vysoký, stabilní a prokazatelný příjem. Pozor si dejte na smlouvu na dobu určitou, peníze „na ruku“, příjem ze zahraničí, sociální dávky atd. Každá finanční instituce k těmto příjmům přistupuje jinak. Je dobré poradit se s odborníkem, který tyto věci zná napříč trhem, abyste neztráceli spoustu času obíháním jednotlivých institucí.

Dále si připravte přehled povinných výdajů – například splátky úvěrů, leasingu, kreditních karet, kontokorentů, alimentů. Do celkové bonity a scoringu nepatří jen příjmy a výdaje, ale i další především demografické údaje. Banky a spořitelny zkoumají věk žadatele, dosažené vzdělání, rodinný stav, kolik má dětí a v jakém věku, v jakém oboru a firmě pracuje, jak dlouho tam pracuje, kolik má firma zaměstnanců, v jakém kraji či městě bydlí a pracuje.

3. krok: úvěrový registr

Informace, které jste bance či spořitelně poskytli v rámci kroku dvě, si instituce ještě dále ověřují. Žadatel totiž nesmí mít negativní zápis v registru dlužníků, který se ověřuje v Bankovním i Nebankovním registru klientských informací a většinou i v SOLUSu.

4. krok: nastavení úvěru

Důležité je dobře si nastavit parametry úvěru, protože to může mít vliv na výslednou sazbu, a tudíž i měsíční splátku. Je potřeba si ohlídat zejména:

LTV – tedy poměr mezi výší úvěru a výší hodnoty zástavy (více viz krok pátý).

Dobu splatnosti - většina bank poskytuje úvěr od 5 do 30 let, v určitých případech i 40 let. Stavební spořitelny poskytují většinou úvěry kratší, v průměru 20 let.

Věk v době splatnosti – tento parametr úzce souvisí s dobou splatnosti. Většina bank půjčí peníze maximálně do věku 70 let v době splatnosti. Stavební spořitelny v některých případech půjčí peníze až do 76 let.

Fixaci úrokové sazby – rozhodněte se, jestli využijete sazbu fixovanou nebo floatovou. Pokud fixovanou, tak na jak dlouhé období – banky poskytují fixace od tří měsíců až po celou dobu splácení.

Slevy – banky často žadatelům nabízejí slevy, pokud využijí nějaký doplňkový produkt. Těmi nejčastějšími jsou běžný účet nebo pojištění proti neschopnosti splácet. Slevy jsou od 0,1 % až po třeba 1 % za využití běžného účtu. Další časté slevy jsou například za objem – čím vyšší objem, tím vyšší slevy. Různých slev a akcí jsou na trhu desítky a ne vždy je výhodné danou slevu využít. Je opět důležité se poradit s odborníkem – nejenže vám poradí, jaké akce jsou výhodné, ale řekne vám, jaké momentálně probíhají, protože běžný klient většinou nemá šanci všechny akce a slevy zjistit sám.

5. krok: zástava

Finanční instituce dnes půjčují maximálně do 100 % LTV neboli do 100 % hodnoty zástavy. Většina bank u asi 80 % LTV nabízí nižší úrokové sazby, tedy pokud máte alespoň část naspořených prostředků, jste bonitnější. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, musí být dobře prodejná, neměla by nést výrazné známky opotřebení a neměla by mít žádné právní omezení (věcné břemeno, exekuce atd.).

Všechny tyto údaje mohou rozhodnout o schválení či zamítnutí úvěru, proto je k nim třeba přistupovat zodpovědně a nebát se poradit se s odborníkem. Ale kromě parametrů je dobré znát, jaké jsou, kromě zcela standardního účelového hypotečního úvěru, typy půjček na bydlení. Na ně se podíváme dále.

Bez dokládání příjmu

Pokud žadatel nemůže doložit příjem, může využít hypotéku bez dokládání příjmu. Hypotéka není určená pro klienty, kteří nemají příjem (jsou například na pracovním úřadě), ale pro klienty, kteří příjem nemůžou bance prokázat. Nejčastějším případem je optimalizované daňové přiznání podnikatelů nebo případ, kdy zaměstnanec dostává od zaměstnavatele peníze na ruku. Žadatel musí počítat s o cca 1,5 % vyšší sazbou a s nižším LTV – v průměru maximálně 50 %.

Americká hypotéka

Jedná se o neúčelovou hypotéku, tedy „na cokoliv“. Banka nezkoumá účel a předkládáte pouze údaje týkající se nemovitosti, která bude sloužit jako zástava (odhad, LV – list vlastnictví), a informace týkající se příjmů klienta – některé banky umí profinancovat i americké hypotéky bez dokládání příjmu. Čerpání americké hypotéky probíhá na běžný účet klienta. Nejčastějším účelem je konsolidace stávajících úvěrů nebo podnikatelský záměr.

V případě, že účelem je konsolidace a žadatel nechce do bonity počítat závazky, které budou splaceny, je potřeba bance doložit úvěrovou smlouvu daného úvěru, souhlas se splacením a vyčíslením aktuální dlužné částky. Banka splátky úvěrů, ke kterým jsou doloženy výše uvedené dokumenty, nepočítá do výdajů, protože dlužnou částku banka zašle přímo na účet dané společnosti. Americké hypotéky mají vyšší vstupní poplatek i vyšší úrokovou sazbu – většinou o cca 1,5 % vyšší než účelové hypotéky. Splacení bývá většinou kdykoliv zdarma.

Předhypoteční úvěr

Tímto úvěrem se financuje pořízení nemovitostí, u kterých nemůžeme provést zástavní právo. Nejčastějším typem nemovitosti, kde se uplatňuje předhypoteční úvěr, je družstevní byt, obecní byt, státní byt, nákup nemovitostí v dražbě či výstavba rodinného domku. Principem je čerpání hypotéky bez zástavního práva. Klient je povinen maximálně do 24 měsíců doložit vhodnou nemovitost, na kterou bude provedeno zástavní právo. Po tuto dobu zpravidla klient platí pouze úroky, které můžou být výrazně vyšší než u klasické hypotéky. Po provedení zástavního práva předhypoteční úvěr zaniká a začíná anuitní splácení standardního hypotečního úvěru.

Pokud klient po smluveném období nedoloží vhodnou nemovitost, banka má právo přistoupit k vyžadování splacení celého úvěru, převedení hypotečního úvěru na spotřebitelský úvěr či dokonce k exekuci. Tento typ hypotéky nenabízí všechny banky. Parametry předhypotečního úvěru se mezi bankami liší – ne všechny umožňují až 24 měsíců bez zástavy, ne všechny banky navyšují úrokovou sazbu v tomto období a ne všechny vyžadují jen placení úroků v tomto období, ale umožní celou anuitní splátku hned od prvního měsíce.

Hypotéka s odloženou splátkou jistiny

Lidově se této hypotéce říká „kombinovaná hypotéka“ neboli „kombík“. Principem je kombinace hypotečního úvěru a rezervotvorného produktu – penzijní připojištění, stavební spoření, kapitálové životní pojištění, investiční životní pojištění či pravidelné investice do podílových fondů. Na hypotečním úvěru klient platí po celou dobu pouze úroky. Vedle toho si klient odkládá peníze do rezervotvorného produktu.

Tento produkt je provázán s hypotékou, čili klient v průběhu trvání nemůže peníze použít jako rezervu. Peníze striktně slouží na budoucí splacení hypotéky. V momentě, kdy je naspořena částka rovnající se jistině, klient může hypoteční úvěr předčasně splatit. Většinou banka požaduje, aby peníze byly v daném produktu investovány s bankou doporučeným rizikovým profilem.

Hypoteční úvěr 2v1

Principem hypotéky 2v1 je půjčit klientovi peníze nejen na standardní účel, ale umožnit mu použít další část úvěru na cokoliv. Většinou je neúčelová složka omezena výší 20 % celkové výše úvěru, maximálně pak 500 tisíci korunami – tato čísla se v jednotlivých bankách liší. Většina bank kvůli zákonu o spotřebitelském úvěru neumožní neúčelovou složku použít úplně na cokoliv, tedy například na konsolidaci jiných neúčelových spotřebitelských úvěrů, ale vyžaduje, aby klient tuto částku vložil do bydlení.

Výhodou je, že hypotéka má nízkou úrokovou sazbu, a to včetně neúčelové složky. Tuto hypotéku nenabízí všechny banky. Ty, které ji v portfoliu nemají, nabízí klientům často možnost využít vedle klasického hypotečního úvěru americkou hypotéku vůči jedné zástavě.

Offset hypotéka

Hypotéka je určená pro velmi konzervativní klienty, kteří mají hotovost, kterou ale nechtějí použít jako akontaci a zbavit se tak likvidní hotovosti. A současně se bojí peníze investovat v rámci finančního trhu. Offset hypotéka umožní klientům hotovost uložit na spořicím účtu v bance – tento účet není úročen.

Benefitem je, že klient platí úroky pouze z rozdílu výše úvěru a výše hotovosti. Dalším plusem je, že peníze na spořicím účtu jsou vždy k dispozici a klientům slouží současně jako rezerva.

Variabilní hypotéka neboli hypoteční kontokorent

Tuto hypotéku má dnes v portfoliu pouze Raiffeisenbank. Funguje stejně jako běžný kontokorent na běžném účtu. Klientovi je schválen dle bonity a LTV úvěrový rámec, který může libovolně využívat – úvěr může být jak účelový, tak neúčelový. Ve fázi kontokorentu se úvěr nachází pouze určitou část úvěru – konkrétně 1–10 let. Po tuto dobu klient povinně platí jenom úroky. Umořuje dle svých možností. Po určité době fáze kontokorentu zaniká a z úvěru se stává klasická anuitní hypotéka.

Hypotéka je ideální pro ty, kteří očekávají v dohledné době větší hotovost na umoření – např. z dědického či rozvodového řízení nebo z prodeje nemovitosti.

Kromě druhů hypotečních úvěrů jsou i různé typy splácení. Ve velké většině volí žadatelé anuitní splácení, ale jsou i další možnosti. Jaké, se dočtete níže.

Anuitní splácení

Nejběžnější způsob splácení úvěru. Výše anuitní splátky je po celou dobu stejná – za předpokladu, že zůstane stejná výše úrokové sazby. Pro výpočet anuitní splátky tak potřebujeme znát dobu splatnosti, výši úvěru a úrokovou sazbu.

Anuitní splátka se skládá ze dvou složek – úrok a úmor. Poměr těchto dvou složek se v čase mění. Ze začátku více platíme na úrocích, ke konci více na úmoru. Důvodem je fakt, že výše úroku je dána výší nesplacené jistiny, která logicky v čase klesá. Tím pádem klesá i výše složky úroku. Je-li (při stejné úrokové sazbě) anuita po celou dobu stejná, pak výše úmoru v čase musí vzrůstat. V polovině doby splácení má klient splaceno cca 30 % jistiny.

Progresivní/degresivní splácení

Podstatou progresivního/degresivního splácení je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se zvyšuje / snižuje o určitý koeficient růstu / poklesu. Výpočet koeficientu růstu / poklesu je „výrobní tajemství“ bank – nejedná se o stálý výpočet, vždy závisí na situaci v bance a na trhu.

S odloženou splátkou jistiny

Klient platí pouze úroky z vyčerpané částky.

Slovníček pojmů

LTV – loan to value, poměr výše úvěru vůči hodnotě zajišťovacího prostředku.

Fixace úrokové sazby – období, po které zůstává pro klienta stejná úroková sazba = stejná měsíční splátka. Po toto období banka neumožňuje klientovi úvěr doplatit.

Float sazba – pohyblivá sazba, která se mění v závislosti na PRIBORu – klient tedy nemá jistotu výše úrokové sazby/splátky, jako je tomu u fixovaných sazeb.

PRIBOR – Prague InterBank Offered Rate, pražská mezibankovní sazba, za kterou si jsou banky navzájem ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze (likviditu).

RPSN – (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které má umožnit spotřebiteli lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru.

Refinancování – splacení dřívějších úvěrů.

2 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 8. 2015 15:34