Spočítejte si...

Zavřít

Budete konečně moci užívat nájemní byt a přitom vlastnit jinou nemovitost?

Nájemkyně uhájila právo užívat byt v Praze, ačkoliv vlastní dům na venkově po rodičích. Obstojí užívání 2 bytů jako výpovědní důvod i podle nového občanského zákoníku?

Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, jímž zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu o velikosti 1 + 0 v Praze. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalovaná (pronajímatelka) dne 30. 4. 1997 uzavřela s žalobkyní (nájemkyní) smlouvu o nájmu předmětného bytu, že jí dne 3. 5. 2011 doručila výpověď z nájmu, kterou odůvodnila ust. § 711 odst. 2 písm. c), d) občanského zákoníku, neboť je vlastnicí rodinného domu v D., okres K. H., který užívá, a bez vážného důvodu neužívá předmětný byt. Dále zjistil, že v domě v D. žil otec žalobkyně, která se o něj po dobu jednoho roku (do listopadu 2011, kdy zemřel) starala, v této době s ním v domě i žila, neboť byl zcela odkázán na její péči. Uzavřel, že je-li žalobkyně nájemkyní předmětného bytu i vlastnicí domu v D., který svou velikostí a vybavením vyhovuje její bytové potřebě, má dva právní tituly zakládající právo na bydlení trvalé povahy.

Pro právní posouzení věci nepovažoval za významnou skutečnost, že si otec při převodu vlastnictví domu v D. na žalobkyni v roce 1975 vymínil, že bude jeho výlučným uživatelem. Pro závěr, že po žalobkyni lze spravedlivě požadovat, aby užívala jen jeden byt, považoval za významné zjištění, že dům v D. vyhovuje její bytové potřebě, že je v důchodu, žije sama a její zdravotní stav nevyžaduje každodenní dojíždění za lékaři do Prahy. Dospěl k závěru, že výpověď je platná, neboť má všechny zákonem stanovené náležitosti, a byl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku (spočívající v tom, že má nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt), proto se již důvodností dalšího uplatněného výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku (neužívání bytu nájemcem bez vážných důvodů nebo užívání bytu jen občas) nezabýval. Čtěte také: Můžete přijít o nájemní byt proto, že máte rekreační chalupu?

Otec převedl dům na dceru, ale vymínil si právo doživotního užívání

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. Vytkla odvolacímu soudu, že při zkoumání, zda po ní lze spravedlivě požadovat, aby užívala jen předmětný byt, nepřihlédl k tomu, že dům v D. užívali její rodiče, kteří tuto nemovitost postavili a financovali, že si při převodu domu do jejího vlastnictví vymínili, že ho budou až do své smrti užívat sami, že svůj osobní závazek, který byl v souladu se zákony tohoto státu, vůči nim splnila a že její otec zemřel až po doručení výpovědi. Namítala, že po celou dobu 35 let užívala předmětný byt řádně, a nemělo by jí být přičítáno k tíži, že se chovala v souladu s všeobecně uznávanými mravními hodnotami. Za právně významnou považovala i otázku uplatnění výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku v období končící regulace nájemného.Tip: Deregulace: Zdražují vám nájem? Jednejte rychle, přijdete o peníze

Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Čtěte také: Proč stále nemůžete mít nájemní byt a k tomu další byt nebo dům

Nestačí jen užívání dvou bytů samo o sobě

Případ tedy vzal do ruky Nejvyšší soud ČR, který ve svém rozsudku spis. zn. sp. zn. 26 Cdo 469/2013, ze dne 16. 10. 2013, uvedl zejména následující:

Odvolací soud správně zdůraznil, že soud posuzuje existenci výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku vždy k okamžiku doručení výpovědi, že nájemkyni v době doručení výpovědi svědčilo právo nájmu k předmětnému bytu a zároveň byla i vlastnicí domu v D., a byl tak splněn jeden ze základních předpokladů naplněnosti výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku – existence dvou bytů. Dalším předpokladem naplnění výpovědního důvodu podle ust. § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je však kromě toho, že nájemce má dva byty, také to, že na něm lze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden z nich. 

Nižší soudy nepostupovaly spravedlivě a citlivě

Tvrzení nájemkyně, že dům v D. nemohla do smrti otce užívat, neboť mu svědčilo právo užívání, je významné právě pro posouzení, zda lze po ní spravedlivě žádat, aby užívala jen tento dům, a nikoliv pro závěr, zda jí svědčilo právo ke dvěma bytům (jak se mylně domníval odvolací soud). Podle ustálené soudní praxe nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval jen jeden byt, nemá-li objektivní možnost druhý byt (dům) užívat a uspokojit tak v něm svou bytovou potřebu. Je zřejmé, že právo bydlení svědčí jiné osobě, vyplývá-li z nájemní smlouvy, z věcného břemene, rozhodnutí soudu nebo ze spoluvlastnického podílu. Není však ani vyloučeno, aby výjimečně vyplývalo i z jiné právní skutečnosti. Při posouzení, zda jde o takový případ, musí soud pečlivě zvážit poměry pronajímatele i nájemce v dané věci.

Bylo-li podmínkou převodu domu v D., že nájemkyně nechá převádějící rodiče v domě „dožít“ a nebude s domem nijak nakládat a tento stav pokojně trval několik desítek let (tedy v podstatě po celou dobu, kdy byla nájemkyní předmětného bytu), měl se odvolací soud zabývat tím, zda nejde o případ, kdy po ní nelze spravedlivě požadovat, aby užívala jen jeden byt. Pokud tak neučinil, je jeho právní posouzení věci neúplné, a proto i nesprávné. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí zrušil.

Jak to bude v budoucnu?

Nový občanský zákoník už výpovědní důvod jako užívání dvou bytů nebo neužívání nájemního bytu nebo jeho užívání jen občas výslovně neupravuje. Takový výpovědní důvod nezná. Neschovají se ale podobné situace pod výpovědní důvod ve smyslu ust. § 2288 odst. 1 písm. d)? Pronajímatel totiž může od 1. ledna 2014 vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný než zákonem uvedený, ale obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Odpovědi přinese budoucí praxe a judikatura.

widgety

A jak to bude, stihne-li pronajímatel uplatnit uvedený výpovědní důvod do konce roku 2013? Nájemce má možnost podat do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Tip: Vypověděli vás z bytu bez souhlasu soudu. Jak se můžete bránit?

Bylo-li zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi před 1. lednem 2014, dokončí se ve smyslu ust. § 3076 nového občanského zákoníku podle dosavadního občanského zákoníku. Z toho plyne, že bude-li naopak zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu po 1. lednu 2014, užijí se již pravidla nového občanského zákoníku, který výpovědní důvod z důvodu dispozice se dvěma či více byty nezná. Takže nájemce by se svou žalobou na určení neplatnosti výpovědního důvodu mohl uspět, pokud ovšem soudy nedovodí, že takový výpovědní důvod lze schovat právě pod zmíněný jiný, než zákonem uvedený, ale obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Rozhodně lze ale nájemci doporučit, aby, pokud mu lhůta neuplyne do konce roku 2013, s podáním žaloby počkal až po Novém roce, podle nového občanského zákoníku, který vstoupí v účinnost 1. 1. 2014, má více šancí.

Anketa

Pronajímáte byt?

8 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 1. 2014 13:26