Spočítejte si...

Zavřít

Banky utáhnou kohouty. Na některé hypotéky už možná nedosáhnete

Od dubna se sníží dosažitelnost vlastního bydlení. Banky totiž výrazně omezí nabídku hypoték s LTV mezi 80 a 90 %, o které je velký zájem. Jak? Výrazným zvýšením úrokových sazeb.

Ačkoli od prosince platí nový zákon o spotřebitelském úvěru, který toto odvětví začal výrazněji regulovat, mnohem více do poskytování samotných hypoték promluví další doporučení centrální banky.

Konec hypoték s LTV nad 90 %

Už ve Zprávě o finanční stabilitě, kterou Česká národní banka (ČNB) vydala během loňského června, upozorňovala na uvolněné úvěrové standardy a přijímání zvýšených rizik finančními institucemi. To, že je tato jejich snaha umístit volné peněžní prostředky do jisté míry způsobena uvolněnou měnovou politikou, zatím ponechme stranou.

Podstatné je, že centrální banka v tomto dokumentu zveřejnila další soubor doporučení, která mají za cíl dále omezit poskytování úvěrů s vysokým LTV. První omezení v tomto směru se týkala 100% hypoték (tedy hypoték s LTV ve výši 100 %). Další od října 2016 zapověděla úvěry nad 95 % LTV a úvěry s LTV ve výši od 85 do 95 % omezila jen do 10% podílu celkového objemu nových úvěrů na bydlení.

Další várka „doporučení“ začne platit nyní v dubnu.

Úvěry s ukazatelem LTV mezi 80–90 % by nově neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí. Zároveň by banky neměly poskytovat hypotéky s LTV nad 90 %.

Ačkoli mají tato pravidla formu doporučení, jsou ve formě „comply or explain“. To v překladu znamená, že nebudete-li se doporučením řídit, musíte centrální bance vysvětlit proč a zda tím nejdete proti cílům doporučení. Kromě toho má ČNB v rámci dohledových pravomocí možnost při neplnění jejích doporučení stanovit dodatečný kapitálový požadavek.

Dražší a méně dosažitelné hypotéky

Banky samozřejmě počítají s tím, že se doporučením budou řídit. Většina z nich přiznala, že to bude mít vliv na cenu a dostupnost úvěrů. Ostatně příprava na změnu je na trhu vidět už teď.

Nabídkové sazby v únoru dál rostly. Největší meziměsíční nárůst jsme zaznamenali u hypoték nad 80 % LTV. Hlavní příčinou růstu jsou aktuálně probíhající změny pásmování LTV související se změnou pravidel poskytování hypoték na 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, potvrdil Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance s tím, že úvěry do 80 % LTV budou podle něj stále levné, ale ty s LTV nad 80 % zdražují a zdražovat ještě budou.

Je to jednoduché. Tím, že úvěry s LTV mezi 80–90 % by nově neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí, budou banky v momentě, kdy se k této hranici přiblíží, tyto hypotéky zdražovat, aby omezily poptávku. Nebo ještě zpřísní skórování klientů při posuzování jejich bonity.

Podle Ostatka je poptávka v tomto pásmu aktuálně přes 30 % realizovaných hypoték. Zdražení bude pro klienty citelné, odhaduje a dodává, že samostatnou kapitolou budou hypotéky s plovoucí sazbou, které jsou pro banky kvůli možnosti předčasného splacení neatraktivní a tomu budou odpovídat i jejich ceny.

Abyste se od dubna vyhnuli hypotékám v „dražších pásmech“, předpokládá to pětinu ceny nemovitosti z vlastní kapsy. To ve větších městech nebude zanedbatelná částka, tím spíš, že ceny nemovitostí hlavně v minulém roce výrazně vzrostly.

Nezajištěný úvěr možná nepomůže

Situaci méně bonitních zájemců o vlastní bydlení asi neulehčí ani snaha doporučení centrální banky obejít a vypomoci si před pořízením hypotéky s LTV do 80 % ještě nezajištěným úvěrem.

Samotná ČNB už při zveřejnění doporučení upozorňovala, že by instituce neměly obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

Denisa Všetíčková z Odboru komunikace ČNB serveru Měšec.cz před časem potvrdila, že centrální banka se právě na toto porušování pravidel zaměří při své dohledové činnosti.

Od doporučení k zákonu

Centrální banka navíc už nějakou dobu usiluje o posílení svých pravomocí, které už je, takříkajíc, „na dohled“. V Poslanecké sněmovně je nyní návrh (sněmovní tisk 1009), který jí má dát zákonnou pravomoc určovat komerčním bankám horní limity pro ukazatele související s poskytováním úvěrů na bydlení. ČNB tak chce zabránit problémům spotřebitelů se splácením v případě růstu úrokových sazeb a zajistit, aby při potížích se splácením stačil prodej nemovitosti na úhradu dluhu.

Pokud se legislativní proces nijak nezdrží, měl by návrh vejít v účinnost v červenci letošního roku.

Konkrétně se jedná o limity pro tyto ukazatele:

  • celková výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel loan-to-value LTV),
  • celková výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel debt-to-income ratio DTI),
  • poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše jeho dluhů k jeho příjmům (ukazatel debt-service-to-income ratio DSTI).

Jak přesně ukazatele počítat a jak budou nastavené jejich maximální limity, stanoví ČNB vyhláškou. V případě zpřísnění limitů budou mít banky na implementaci 4 měsíce. Poté úvěry nad stanovený limit nebudou moci překročit 3 % celkového objemu úvěrů zajištěných nemovitostí poskytnutých za předchozí čtvrtletí a zmíněná tři procenta si budou muset finanční instituce u ČNB obhájit z hlediska návratnosti. Pokud by banka limit pro ukazatel(e) porušila, nebude to mít vliv na platnost smlouvy o úvěru.

Co bylo dřív, slepice nebo…

Obavy centrální banky před přehříváním na trhu nemovitostí v kombinaci s chutí se zadlužovat a rekordně levnými hypotékami jsou pochopitelné. V případě růstu úrokových sazeb, které jednou přijít musí, by se mohla značná část zadlužených dostat do potíží se splácením. Pokud by k tomu na trhu nemovitostí došlo ke splasknutí cen, mohly by mít banky při uplatňování zástavního práva potíže. Zastavené nemovitosti už by nemusely mít takovou hodnotu jako v době poskytnutí úvěru a jejich prodej by nemusel stačit na pokrytí celého dluhu. Za situace, kdy by tento problém postihl více bank na českém trhu, už je to o finanční zdraví celého sektoru.

dan_z_prijmu

Jak ale před časem upozornil server Měšec.cz Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum, ČNB svými zásahy teď řeší problémy, které jiným kanálem právě ona způsobuje, uvedl s poukazem na intervence na kurzu koruny proti euru, kvůli kterým na trh proudí nadbytečná likvidita.

Banky jsou rády, že mohou při záporných výnosech státních dluhopisů přebytečné prostředky umístit do relativně bezpečných hypoték a investoři se v honbě za výnosy zaměřili právě na nemovitosti. Dokud bude na trhu přebytek peněz a bude trvat prostředí nízkých výnosů, daly by se kroky ČNB k limitování LTV přirovnat k brzdění automobilu se zařazenou rychlostí a sešlápnutým pedálem plynu, uzavřel analytik.

49 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 14. 3. 2017 14:07