Spočítejte si...

Zavřít

Banky chápou předčasnou splátku hypotéky každá po svém

Nový zákon o spotřebitelském úvěru přinese i možnost každý rok splatit čtvrtinu hypotéky. Patřičný paragraf jde chápat dvěma způsoby. Banky si vybraly jeden, v praxi by měly možná používat oba.

Nový zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje splatit čtvrtinu hypotéky každý rok bez poplatku. Paragraf, který zní jednoznačně, banky vykládají dvěma způsoby. V praxi by se podle konkrétní situace měly držet obou významů.

Předčasná splátka čtvrtiny hypotéky

Podle § 117 zákona o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb., odst. 3 písm. f) můžete v případě hypotéky bezplatně bance vrátit částku do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení.

V tomto případě zákon nepřipouští, aby si banka za předčasnou splátku naúčtovala byť jen poplatek za náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.

Čtvrtina z čeho?

Pojem celkové výše spotřebitelského úvěru pak definuje § 3 odst. 2 písm. e) jako souhrn všech částek, jež jsou dány spotřebiteli k dispozici.

Jde o částku uvedenou jako maximální rámec úvěru uvedenou ve smlouvě. Předmětem výkladu je tak „to, co je spotřebiteli dáno k dispozici“. Obsah tohoto pojmu je odlišný podle druhu úvěru, vysvětlil Jakub Vintrlík z Ministerstva financí ČR (MF ČR), který zároveň upozornil na to, že z pozice MF ČR se ale nemůže jednat o právně závazný výklad předpisů, který může v konkrétním případě vyslovit jen příslušný soud či orgán mimosoudního řešení sporů.

Ze zmiňovaných paragrafů vyplývá, že se výše každoroční předčasné splátky počítá z částky, která byla spotřebiteli dána k dispozici.

Pokud jste tedy načerpali 1 mil. Kč, můžete před výročím smlouvy splatit 250 tis. Kč. A to bez ohledu na to, kolik už jste z úvěru stihli splatit.

Zákon si vykládá různě i ČNB a ministerstvo

Tento přístup ale nelze aplikovat vždy, jak upozornila Markéta Fišerová z České národní banky: Na rozdíl od jiných ustanovení zákona, kde se pojem celková výše spotřebitelského úvěru objevuje (předsmluvní informace, výpočet RPSN, posouzení úvěruschopnosti atd.) a ve kterých je nutno vykládat celkovou výši úvěru jako částku, kterou již spotřebitel vyčerpal nebo po splnění nějakých podmínek vyčerpá v budoucnu (tedy již ji má nebo bude mít k dispozici), pro účely výpočtu částečného předčasného splacení 25 % z celkové výše spotřebitelského úvěru na bydlení (a pouze v tomto případě) je situace jiná.

Podle Fišerové je nutné si uvědomit, že souhrn částek daných spotřebiteli k dispozici se v případě běžného spotřebitelského úvěru (hotovostní úvěr, bezhotovostní, kontokorent, kreditní karta) a hypotečního úvěru reálně liší. U běžného spotřebitelského úvěru je celá částka k dispozici, na rozdíl od některých hypotečních úvěrů na výstavbu nemovitosti, kdy je spotřebiteli dána k dispozici reálně jen část, kterou může ihned čerpat, a až následně jsou postupně uvolňovány částky další, většinou na základě získání určitých dokladů o průběhu stavby, připomněla Fišerová s tím, že bude-li tedy z celkové výše úvěru vyčerpána k datu výročí smlouvy pouze část úvěru (a to nikoliv na základě rozhodnutí spotřebitele), smyslu a účelu zákona (i podle zprávy RIA) odpovídá, že částka 25 % se počítá z této vyčerpané části úvěru, a nikoliv z celkové výše úvěru. Tento případ se netýká situace, kdy máte k dispozici celý úvěr, ale rozhodnete se, že ho nevyčerpáte celý. Jedná se o situaci, kdy vám není umožněno dočerpat celou potenciální výši úvěru.

Pokud jste tedy například smluvně sjednali úvěr na 1 mil. Kč a ve skutečnosti z něj získali zatím (ne z vlastní vůle) jen 100 000 Kč, můžete v tuto chvíli předčasně splatit před výročím smlouvy jen 25 000 Kč, a nikoli 250 000 Kč.

Podle Jakuba Vintrlíka MF ČR chápe zákon zase tak, že v případě, kdy načerpáte hypotéku celou, počítá se tato předčasná splátka z celkové výše úvěru, kterou máte uvedenou ve smlouvě, ale pokud ji čerpáte s postupným uvolňováním (na výstavbu, koupi bytu od developera ve fázi projektu apod.), počítá se splátka z načerpané jistiny, avšak bez ohledu na to, zda jste částečně načerpali z vlastní vůle, či nikoli.

Ministerstvo financí i centrální banka se tedy ve výkladu 100% neshodují, ale z vyjádření jejich zástupců vyplývá, že by banky měly používat oba postupy – vždy podle konkrétní situace.

Vyjádření Finančního arbitra jsme do doby vydání článku neobdrželi. Až jej získáme, doplníme obratem. Ten může přitom řešit mimosoudně spory klienta s bankou – právě i v této oblasti. Nicméně poslední instancí, která závazně vykládá zákon, je až soud.

Banky nejsou jednotné

Na nejednotný výklad v oblasti předčasné splátky před výročím smlouvy upozornil Luboš Svačina ze společnosti Golem Finance. Zajímali jsme se proto, jak si zákon vykládají samotné banky. Zjistili jsme, že banky se v přístupu liší. Buď plánují počítat výši možné bezplatné předčasné splátky hypotéky jenom jako 25 % z celkové výše úvěru, nebo jenom jako 25 % z načerpané jistiny. Žádná z nich ale nezmínila, že by dle situace využila oba způsoby výpočtu.

Způsob výpočtu bezplatné předčasné splátky
Banka Způsob výpočtu bezplatné předčasné splátky před výročím smlouvy
Air Bank Předčasná splátka bez poplatku může být jakkoli vysoká *
Česká spořitelna z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
ČSOB z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Equa bank z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Expobank z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Fio banka Předčasná splátka bez poplatku může být jakkoli vysoká *
Hypoteční banka z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Komerční banka ze skutečně vyčerpané jistiny
mBank ze skutečně vyčerpané jistiny
MONETA Money Bank ze skutečně vyčerpané jistiny
Oberbank z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Poštovní spořitelna z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
Sberbank ze skutečně vyčerpané jistiny
Raiffeisenbank z celkové výše úvěru uvedené na smlouvě
UniCredit Bank ze skutečně vyčerpané jistiny

*) kromě splacení při refinancování

Ačkoli zákon začne platit už za dva týdny, kolem bezplatné předčasné splátky stále visí otazníky. Záměna jednoho přístupu za druhý přitom může znamenat dost významný rozdíl v tom, kolik bude moci za rok spotřebitel bezplatně bance vrátit. Jasno ve výkladu tak možná bude muset udělat až judikát vzešlý z prvního soudního sporu.

4 názory Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 17. 11. 2016 20:02