Spočítejte si...

Zavřít

Auto na hypotéku? Může být...

Vstupem České republiky do Evropské unie nabyl platnosti nový zákon o dluhopisech, umožňující použít hypoteční úvěr nejen na investice do nemovitostí, ale prakticky na cokoliv. Americkou hypotéku nabízí už šest hypotečních bank a další se k tomu chystají.

Názvů s přívlastkem „americký“ už tu bylo spousta. Mandelince bramborové se říkalo americký brouk. Podle bolševické ideologie ho totiž za železnou oponu vysadili američtí imperialisté tetelící se strachem z konkurence, ve snaze co nejvíce poškodit radostné budování socialistické zemědělské velkovýroby. Pak tu byl třeba americký sen, což je v podstatě modernizovaná variace pohádky o tom, kterak český Honza za velkou louží ke štěstí přišel. Nejnověji tady máme tzv. americkou hypotéku, tedy dlouhodobý spotřebitelský úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, který není vázán pouze na investice do nemovitostí. Pro jednoduchost tedy zůstaňme u kratšího názvu americká hypotéka, i když Američan by zřejmě netušil, oč se jedná.

Úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti banky poskytují odedávna, avšak až novela zákona o dluhopisech zrušením účelovosti hypotečních úvěrů bankám umožnila půjčovat peníze, které získají vydáním hypotečních zástavních listů prakticky na cokoliv. Za peníze z hypotéky si nyní lze pořídit automobil, luxusní dovolenou nebo je třeba investovat do podnikání. Přesto se očekává, že ve většině případů budou americké hypotéky použity na krytí výdajů spojených s bydlením.

Toužíte po vlastním bydlení a scházejí vám peníze? Poradíme vám, jak na to, ve speciální příloze „Jak získat peníze na bydlení“.

Radost ze změny zákona tak budou mít asi zejména lidé, kteří chtějí prodat či koupit družstevní byt nebo ti, kteří hodlají rekonstruovat či stavět nemovitost. Získat peníze z hypotéky na tyto účely totiž bude podstatně snazší než dosud.

Až do konce dubna banky v zásadě poskytovaly kromě úzce účelově vymezených hypoték pouze spotřebitelské úvěry. Výhody americké hypotéky oproti běžnému spotřebitelskému úvěru jsou zřejmé – nižší úroková sazba a delší doba splatnosti. Díky nižším splátkám si tak lze se stejně vysokými příjmy půjčit více peněz.

Nevýhodou se může zdát poplatek za vyřízení žádosti o úvěr a posouzení zastavované nemovitosti znalcem. Tomu se však nevyhnul žadatel o jakýkoliv větší úvěr, protože banky od určité výše poskytnutého úvěru jinou formu zajištění než zástavu nemovitosti prakticky neakceptovaly.

Základní dva předpoklady pro úspěšné získání jakékoliv hypotéky zůstaly nezměněny. Jsou jimi schopnost nabídnout bance do zástavy nemovitost s tržní cenou dostatečnou pro zajištění úvěru a doložit výši příjmů dostatečnou pro jeho splácení. Nemovitost přitom žadatel o hypoteční úvěr nemusí přímo vlastnit, ale většinou stačí, když najde vlastníka nemovitosti ochotného zastavit svou nemovitost za něj.

Rovněž postup získání americké hypotéky a většina poplatků s tím spojená zůstávají podobné jako u dosud poskytovaných hypoték. Téměř všude je prvním krokem nezávazné a bezplatné posouzení možnosti žadatele získat hypotéku a následné předání informací o způsobu zpracování žádosti a všech k ní požadovaných dokladů.

Americká hypotéka se od té klasické v několika aspektech přece jen liší. Úroková sazba je u ní vždy o nějaké to procento vyšší. Její výše závisí, tak jako u klasických hypoték, především na délce fixace úrokové sazby, výši úvěru, délce jeho splatnosti a většinou i na bonitě žadatele. Úrokovou sazbu banka může změnit vždy po uplynutí sjednané doby fixace s výjimkou úvěru Garant od Komerční banky, který je sjednáván s fixní úrokovou sazbou po celou dobu splácení.

Jistotu o výši získané úrokové sazby budete mít tam, kde banka garantuje její stejnou výši všem úspěšným žadatelům o úvěr. V případě amerických hypoték je to Česká spořitelna.

Novým prvkem je u některých úvěrů možnost předčasného splacení úvěru za výhodnějších podmínek, popř. bez jakýchkoliv sankcí (ČMBH, Česká spořitelna, Komerční banka).

Oproti klasickým hypotékám banky u amerických hypoték požadují vyšší zajištění, tzn. že poskytnou neúčelový úvěr zpravidla jen do výše 30 % až 70 % z tržní ceny zastavené nemovitosti. Dáno je to tím, že tento typ úvěru je považován za rizikovější.

Důležitou informací je, že úroky z hypotečního úvěru, který není použit na investice do bydlení, nelze odečíst od daňového základu a nevztahuje se na ně státní úroková podpora (momentálně je nulová).

Americké hypotéky
Banka Úvěr Výše úvěru Výše úvěru
z ceny nemovitosti
Úroková sazba1 Poplatek za vyřízení úvěru
ČS Spotřebitelský hypoteční úvěr (účelový) min. 150 000 Kč
max. 800 000 Kč2
resp. neomezeno
70 % 6,80 % (garantovaná) 0,20 %
min. 400 Kč
max. 7 000 Kč
Hotovostní hypoteční úvěr (neúčelový) min. 150 000 Kč
max. neomezeno
70 % 7,90 % (garantovaná) 0,20 %
min. 400 Kč
max. 7 000 Kč
ČMHB Americká hypotéka min. 200 000 Kč
max. 1 mil. Kč
(max 5 mil. Kč)3
70 % od 5,4 % 0,60 %
min. 5 000 Kč
max 20 000 Kč
Hypoteční úvěr na družstevní bydlení min. 300 000 Kč
max. neomezeno
70 % od 5,3 % 0,60 %
min. 5 000 Kč
max. 20 000 Kč
HVB Hypoteční úvěr Speciál min. 400 000 Kč
max. 2 mil. Kč
60 % od 4,91 % 1 %
min. 10 000 Kč
max. 25 000 Kč
KB Úvěr Garant min. 200 000 Kč
max. 1 mil. Kč
50 % od 11 % (fixní) 0,80 %
min. 9 000 Kč
max. 28 000 Kč
RB Úvěr zajištěný nemovitostí Univerzál – účelový pro bydlení min. 100 000 Kč
max. 5 mil. Kč
70 % od 5,74 % 1 %
min. 4 000 Kč
max. 30 000 Kč
Úvěr zajištěný nemovitostí Univerzál – neúčelový min. 100 000 Kč
max. 2 mil. Kč
50 % od 7,24 % 1 %
min. 4 000 Kč
max. 30 000 Kč
ŽB Úvěr zajištěný nemovitostí min. 800 000 Kč
max. 5 mil. Kč
60% od 6,9 % 0,90 %
max. 40 000 Kč
WSPK4 Hypoteční úvěr neomezeno 50 – 70 % od 6 % 0,5 – 1 %

1) úroková sazba pro nejkratší dobu fixace a nejbonitnější zákazníky
2) pro nákup družstevního bytu nebo předplacení nájemného
3) pro klienty, kteří už mají u ČMBH účet
4) Waldviertler Sparkase von 1842
Zdroj: internetové stránky, infolinky a tiskové odbory bank

Hypoteční úvěry v Česku fungují už osm let a zájem o ně stále roste. Od roku 1996 hypoteční banky poskytly téměř 110 tisíc úvěrů v celkovém objemu 175 miliard korun. Největší, téměř třetinový podíl na českém hypotečním trhu má Česká spořitelna. Na Českomoravskou hypoteční banku a Komerční banku připadá o něco málo více než po 20 % a na HVB Bank 16 %. Zbylých 10 % trhu si mezi sebe rozdělily ostatní hypoteční banky – ČSOB, eBanka, GE Capital Bank, Raiffeisenbank, Wüstenrot hypoteční banka a Živnobanka.

V oblasti amerických hypoték je situace zatím poněkud méně uspořádaná. Všechny banky cítí, že se jedná o zajímavou příležitost na trhu a snaží se připravit odpovídající produkty. Některé z nich stihly připravit produkty zcela nové, avšak detaily se zřejmě dolaďují za pochodu. Svědčí o tom třeba některé rozpory mezi informacemi uváděnými na internetu a informacemi získanými na infolinkách a tiskových odborech bank.

Banky se také vzájemně hlídají, takže v pohybu jsou nejenom úrokové sazby, ale téměř všechny parametry poskytovaných úvěrů. V podstatě všechny banky, které zatím americké hypotéky nenabízejí, s nimi dle vlastního vyjádření hodlají přijít na trh v nejbližší době.

Například GE Capital bank americkou hypotéku v současné době nabízí i nenabízí. Je to totiž tak, že kromě klasických hypoték a spotřebitelských úvěrů už od září 2002 nabízí hypoteční úvěr na získání družstevního bytu, a to až do výše 100 % jeho ceny (je-li dostatečně vysoká tržní cena nemovitosti sloužící jako zajištění úvěru). Pouze k jakémukoliv hypotečnímu úvěru pak nabízí tzv. neúčelový doplňkový úvěr až do výše 1 mil. Kč s dobou splatnosti 5 – 30 let s pětiletou fixací jednotné úrokové sazby, která nyní činí 8,49 %. Úvěr je zdarma otvírán pouze k již poskytnuté hypotéce a je jištěn stejnou nemovitostí jako tato hypotéka.

U většiny produktů jsou také různé omezující podmínky. Jako příklad lze uvést požadavek Českomoravské hypoteční banky, aby nemovitost sloužící jako zástava u její Americké hypotéky byla ve vlastnictví žadatele o úvěr, nikoliv třetí osoby, a aby se jednalo výhradně o byt, rodinný či bytový dům.

Rovněž například Komerční banka požaduje u úvěru Garant jako zástavu nemovitost určenou k bydlení a navíc zatím nabízí dosti vysokou úrokovou sazbu.

Raiffeisenbank poskytne neúčelový Úvěr zajištěný nemovitostí Univerzál pouze do výše 50 % tržní ceny nemovitosti a s krátkou, nejvýše pětiletou dobou splatnosti.

23. 5. 2004: Původní informace banky – výše úvěru maximálně do výše 30 % u neúčelového a 50 % u účelového úvěru Univerzál. Banka opravila informace na 50 a 70 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Živnostenská banka zase stanovila poměrně vysokou minimální výši úvěru na 800 000 Kč, údajně proto, aby nekonkuroval jejím jiným produktům.

Všechny hypoteční banky se při nabídce amerických hypoték drží své strategie pevně daných podmínek pro žadatele s malým prostorem pro jejich individuální přizpůsobení požadavkům konkrétního klienta. Někdy to může být výhodné – např. v případě České spořitelny a transparentního stanovení garantované výše úrokové sazby pro všechny úspěšné žadatele o úvěr namísto nejasného stanovení minimální sazby, kterou však reálně získá jen málo žadatelů o úvěr, ve všech ostatních bankách. Jindy se může stát, že klient narazí při vyřizování úvěru na nepřekonatelný problém, protože se prostě nevejde do tabulek při tzv. prescoringu.

Opačný přístup, tzn. maximálně individuální přístup a ušití úvěru skutečně na míru, nabízí malá banka Waldviertler Sparkase von 1842. Dlouhodobé úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti v České republice nabízí už od roku 1993. O jejich velké variabilitě svědčí to, že není stanovena minimální ani maximální výše úvěru, sjednat lze anuitní, progresivní i degresivní splátky, možnost jednorázového i postupného čerpání atd. Specifikem této banky je, že úvěry jsou poskytovány s variabilní úrokovou sazbou bez jakékoliv fixace, ovšem na druhou stranu s možností úvěr splatit kdykoliv do doby splatnosti bez jakýchkoliv dodatečných poplatků. Velkým handicapem této banky zůstává její regionální působnost omezená na Jižní Čechy a Prahu, což by však v případě dlouhodobého úvěru snad mohlo vadit méně než u jiných bankovních produktů.

Vstupem České republiky do Evropské unie se pro naše občany zjednodušila možnost investovat do zahraničních nemovitostí a získat hypoteční úvěr v zahraničí. V této souvislosti je nutno upozornit především na kursová rizika. Lidé, kteří mají příjmy v českých korunách a budou splácet úvěr v EURo, by na případném oslabení kursu koruny mohli hodně prodělat. Na případném zpevnění kursu koruny proti EURo by naopak vydělali. Ke kursovým rizikům je třeba připočíst přece jen obtížnější komunikaci se zahraniční bankou při vyřizování i správě úvěru, takže tato možnost je reálná jen v omezeném množství případů.

Anketa

Uvažujete o americké hypotéce?