Spočítejte si...

Zavřít

Americká hypoteční krize po česku

Hypoteční trh v České republice kvete a přes rostoucí úrokové sazby je o hypotéky stále velký zájem. Současná krize amerického dolaru vyvolala diskuze, jak a zda vůbec jsou evropské banky zajištěny proti rizikovým hypotékám. Trh potřebuje přirozenou selekci špatných úvěrů, ale otázkou je, za jakou cenu.

Příčiny hypoteční krize v USA je možné velmi zjednodušeně shrnout do dvou bodů: zabalit a prodat hypotéku za každou cenu a příliš neřešit míru rizika. Situace na americkém hypotečním trhu byla vlivem silné konkurence a vysoké proúvěrovanosti obyvatel natolik těžká pro další prodej úvěrových produktů, že tamní finanční společnosti začaly poskytovat tzv. subprime hypotéky, tj. klientům, kteří by si standardní cestou nemohli hypotéku dovolit.

Subprime dlužníci mají celou řadu charakteristik, nejdůležitější je však schopnost a/nebo ochota splácet, a vyšší úrokovou míru, kterou platí. V USA spadá do této kategorie až 25 % obyvatel. Typickým startovacím subprime klientem americké finanční společnosti byl zájemce o nemovitost, který si sjednal hypotéku s variabilní úrokovou sazbou a navíc v prvních dvou až třech letech si sám mohl zvolit výši měsíční splátky. Ovšem výše splátek často ani nemusela pokrývat úrok, a poskytování těchto hypoték tak přímo úměrně předpokládalo další zhodnocování nemovitosti.

Kde se stala chyba?

Špatné ocenění úvěrového rizika a benevolentní praktiky poskytování hypotečních úvěrů byly hlavními problémy. Do toho vstoupil pokles trhu s rezidenčními nemovitostmi, nedostatečné chápání vnitřních rizik produktů, rychlý odprodej cenných papírů hedge fondy, značná nedůvěra mezi finančními institucemi a nakonec i neúměrné spoléhání se na hodnocení ratingových agentur, rozebírá příčiny americké krize Petr Brich ze společnosti Deloitte.

Další důvody, které popisuje Petr Brich, ukazují, že toto je možné opravdu jedině v Americe: Jádrem problému byla dostupnost úvěrů. Úvěroví pracovníci a agenti-makléři byli odměňováni za objem, neexistovalo výchozí měřítko. V době největšího rozkvětu tohoto úvěrování bylo neuvěřitelně jednoduché si vzít hypotéku: za poplatek 55 USD společnost pomohla získat úvěr tak, že žadatele zaměstnala jako „nezávislého smluvního partnera”. Dodala výplatní pásky jako „potvrzení” o příjmu a za dalších 25 USD poskytla i reference po telefonu, kdyby o ně banka projevila zájem.

Tyto absurdity gradovaly přátelským přístupem amerických hypotečních bank, které i k těmto rizikových klientům byly natolik vstřícné a přátelské, že prováděly jen minimum kontrol, pokud vůbec kontroly prováděly.

Americká úroková past

Dalším problémem bylo, že běžným klientům byly nabízené rizikové produkty, například v podobě hypoték, kde se platí pouze úrok (dům má být dále prodán se ziskem). Přestala být vyžadována vstupní dokumentace a nevyžadovalo se potvrzení o příjmu. Segmentu těchto klientů se začalo říkat „NINJA” – zkráceně pro „bez příjmu, bez práce, žádný majetek” (No Income, No Job, no Assets), vysvětluje Petr Brich. A následky na sebe nenechaly čekat. Manipulování s klienty, kterým bylo nabízeno refinancování hypotéky dalšími, u kterých se po dvou letech skokově zvýšila splátka, způsobilo, že se splátky najednou staly neúnosné. A navíc kvůli pádu cen nemovitostí a až posléze zostřeným pravidlům pro poskytování úvěrů bylo pro majitele velmi obtížné dům prodat nebo dluh nově refinancovat.

Situace není růžová ani pro Američany, kteří zatím hypotéku s vypětím sil splácejí. Měsíční splátka typické subprime hypotéky, která byla poskytnuta v letech 2004 až 2006, se zvedne o více než 400 USD. U hypoték se sníženou zaváděcí sazbou, která byla lidem často prodána na základě toho, že byli schopni splácet původní sazbu, avšak již ne novou, se zvýší splátka o více než 1 500 USD, varuje Petr Brich.

Nemáme na placení, dáme banky k soudu

Nebyla by to Amerika, kdyby se problém nepřehoupl až do soudní síně, takže američtí klienti dnes podávají žaloby na banky, že je agenti vmanipulovali do hypoték, které si nemohli dovolit. Že zkreslili jejich osobní údaje, majetek i příjmy a mylně informovali. Problém však není jednostranný – vzhledem k jednoduchosti získání hypotéky prošlo tisícům žadatelů, že nepravdivě informovali o svých příjmech a opravdu k tomu často byli naváděni agenty.

Rychlá expanze subprime trhu byla evidentně provázena degenerací standardů schvalování úvěrů a v některých případech nezákonnými postupy prodeje úvěrů i přímými podvody, uvedl Ben Bernanke, předseda Rady guvernérů americké centrální banky.

Dopady v Česku minimální, ale problémy přijít mohou

Pokud jde o dopady hypoteční krize, lze podle Viktora Kotlána očekávat jen dopady nepřímé v podobě vyšší kreditní přirážky a celkové zpomalení v EU vlivem kapitálové přiměřenosti. Pro následující rok se však zájem o české hypotéky sníží i vlivem zvyšujících se úroků a nejistoty, co udělá vyšší DPH. Zvýšení snížené sazby DPH z 5 % na 9 %, zrušení osvobození od daně z příjmu u hypotečních zástavních listů a snížení absolutní výše daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení byly dalšími body, které urychlily pořízení hypotéky, a letošní trh českých hypoték je tak největším v celé historii co do objemu poskytnutých úvěrových obchodů.

Dočasně zdravé české hypotéky

V České republice je situace podle odborníků odlišná. V Česku je stále nízká proúvěrovanost trhu a segment subprime není našimi bankami vyhledáván, říká Viktor Kotlán, hlavní ekonom České spořitelny. Rovněž ani velké české banky, ani jejich matky jako například KBC, Société Générale a UniCredit nejsou výrazněji „navezeny” v subprime instrumentech, doplňuje Viktor Kotlán. Ovšem globální světoví hráči hlásí vysoké ztráty. Globální banky avizovaly ztráty z investic do hypotečních cenných papírů přes 50 miliard USD a prognózy jsou ještě horší, potvrzuje Petr Brich.

Současný stav českých klientů hypotečních bank je podle odborníků zdravý, ale to nemůže do budoucna vyloučit problémy. Vysoký počet žadatelů o hypoteční úvěr se nechal oslovit nízkými, akčními počátečními sazbami a bude čelit jejich zvýšení, varuje Petr Brich. A není to tak dávno, kdy jsme byli svědky marketingových kampaní slibujících 3% úrok u jednoleté hypotéky. Přitom v současné době se úrokové sazby blíží k dvojnásobku.

Výhodou je, že velké české banky jsou v půjčování peněz opatrné a zatím nešly do rizikových obchodů s tzv. subprime klientelou. Také mají dobře zajištěné zástavním právem nemovitosti, na které prostředky půjčily. Na druhé straně segment méně bonitních klientů objevily menší nebankovní společnosti, které těmto doslova nešťastníkům poskytují hypotéky s úrokovou sazbou 8 a více procent.

Podle statistiky České národní banky ve 3. čtvrtletí 2007 mírně stoupá počet nesplácených úvěrů, ale jde především o úvěry spotřebitelské. Přední čeští poskytovatelé bankovních hypoték potvrzují, že míra nesplácení hypoték se pohybuje maximálně do 2 %.

Varovné signály platí i pro nás

V roce 2008 budeme opět pociťovat zvyšování úrokových sazeb, což povede ke zvýšení tlaku na některé dlužníky. Americký problém se však může snadno přehoupnout k českým klientům. Banky jsou pod silným tlakem na zvyšování výnosů a růst, což je časem povede i ke zvažování žádostí nízkopříjmových, nebo dokonce subprime klientů. A jakmile banky začnou nabízet hypotéky ve větší míře i méně solventním klientům a prodlužovat dobu splatnosti, objem nesplácených úvěrů poroste, opět varuje Petr Brich.

Nejen tedy na bankách leží odpovědnost za poskytování hypotečních úvěrů. Každý zájemce o hypotéku by si proto měl upřímně položit otázku, zda během následujících až desítek let bude mít na splátku. V lepším případě český dlužník prodá dům, vyplatí banku a koupí si menší byt. V tom horším, při poklesu cen nemovitostí, mu zůstane na krku vysoký závazek, který ho bude dusit velmi dlouhou dobu.

Anketa

Opozdili jste se někdy se splátkou hypotéky?

7 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 30. 5. 2009 1:56