Spočítejte si...

Zavřít

3 tipy, jak správně pronajímat nemovitost

Pronajmout nemovitost spolehlivému nájemníkovi často není žádný med. Pokud na to půjdete špatně, nejen, že se vám výrazně sníží výnos, ale můžete se dostat i do hlubokých ztrát.

O pronájmu se traduje, že se jedná o bezpracný výnos. Představa, že jste někde na lehátku na pláži a jen s tabletem v ruce se přesvědčíte, že vaši nájemci nájmy včas a správně platí, je vskutku lákavá. Na rozdíl však od dividendových akciových společností není příliš reálná a budete muset pro pronájem něco udělat. Bezpracný zisk to nebude, můžete se ale zbavit většiny starostí a k ideálu bezpracného výnosu se přiblížit. Přinášíme proto několik rad, jak správně pronajímat nemovitost. 

Pokud jste dodrželi rady v článku 5 tipů, jak koupit nemovitost k pronájmu, pak budete mít vhodnou nemovitost k pronájmu. V případě, že máte větší byt než 2+kk, pak zvažte, zdali je vhodné ho pronajímat, nebo ho neprodat a nekoupit si spíše dva malé byty, jelikož výnos z takového většího bytu, vzhledem k jeho hodnotě je velmi nízký. Čtěte více: Jaký byt vám nejvíce vydělá 

1. Hledání nájemníka

Hledat nájemníky můžete jak sami, tak pomocí služeb realitní kanceláře, většinou se doporučuje využít oba způsoby. Osobně však nedoporučuji vstupovat do exkluzivních smluv, které znemožní nabídnout danou nemovitost jiné realitní kanceláři, nebudete také moci nemovitost nabízet sami. Navíc provize pro pracovníka realitní kanceláře jsou vysoké a často přesahují jeden nájem. Proto usmlouvejte nižší provizi, aby byla jak pro nájemníka, tak pro vás výhodná.

Dbejte také na pověst realitní kanceláře. Podívejte se, zdali skutečně umí vhodně inzerovat a propagovat nemovitosti, postačí vám navštívit nejnavštěvovanější realitní servery. Podívejte se, jaké nemovitosti se zde nacházejí, jaký text je k nim uveden a jak jsou vyfoceny. Někdy můžou být rozdíly ve kvalitě vyfocení dané nemovitosti obrovské, správně vyfocený interiér totiž může nalákat potenciální nájemníky. Kromě realitní kanceláře ověřte i pověst daného realitního makléře. 

Pro vlastní propagaci nemovitosti se doporučuje využít servery, které se specializují na nabídku nemovitostí bez realitní kanceláře. Na placených serverech mají realitní kanceláře hromadné slevy, a proto zde raději inzerát neuveřejňujte, budou se zbytečně dublovat – dobrá realitní kancelář, kterou jste oslovili, nejspíše zde inzerát už zveřejnila. 

Vyfiltrovat zájemce o nemovitost můžete nejdříve pomocí emailové, a poté telefonické komunikace. Pokud je v odpovědi na inzerát v každém druhém slově pravopisná chyba, může se jednat o cizince nebo o příslušníka nižší sociální skupiny. Pokud vám cizinci nevadí, pak se informujte, zdali mají trvalý či dlouhodobý pobyt, a do kdy mají tyto dokumenty platné. 

Zeptejte se také zájemců na jejich práci a raději zavolejte zaměstnavatelovi pro reference. Pokud se například jedná o stavebního dělníka, který má práci jen nárazově, pak může existovat vysoká pravděpodobnost nezaplacení či zpozdění nájmů. V případě manažera, který byl vyslán do Prahy, by ale byla situace nejspíše opačná. 

Rozhodně však nezvěte na prohlídky všechny zájemce najednou, tento postup není profesionální, ale nechť si  každý zájemce může nemovitost v klidu prohlídnout a má na to určité rozumné časové rozmezí. Při prohlídce se informujte, zdali se jedná o první nemovitost nájemníka. Pokud nikoliv, pak si zjistěte, zdali bude mít skutečně zajištěné příjmy. V případě, že je to první nemovitost, pak se nejspíše jedná o mladého žadatele, u kterého existuje vyšší šance na neplacení, na druhé straně, pokud má dokončenou vysokou školu a trvalé zaměstnaní, pak by neměl být s placením nájmů problém. 

Pokud se nejedná o první nemovitost, pak si vyžádejte reference na minulé vlastníky a zeptejte se potenciálního nájemníka, proč došlo ke skončení nájmu. Velice dobře podle jeho reakcí poznáte, jaký byl skutečný důvod ukončení. Ano, tato detektivní práce se možná může zdát nedůstojná, ale výrazně vám může ulehčit komplikace. Ač se to možná zdá neracionální či nepragmatické, doporučuje se „dát“ také na vlastní intuici. Pokud vám osoba „nesedne“, pak existuje vyšší riziko možných komplikací. 

2. Vyřešte všechny smlouvy

Velmi důležité také je, jakou smlouvu uzavřete s nájemníkem. Smlouvu uzavírejte na dobu určitou, doba neurčitá se nedoporučuje. Nájemní smlouva by měla obsahovat označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jejich užívání. Uveďte, kdy bude zaplaceno nájemné, jak budou placené zálohy (doporučují se zálohy převést přímo na nájemníka), jakou smluvní pokutu bude nájemník platit v případě prodlení či výši dané kauce (doporučuje se alespoň ve výši 2 nájmů, uveďte také, jak se bude úročit. Obecně platí, že kauce je znakem finanční solidnosti nájemníka. Pokud vám není schopen potenciální nájemník zaplatit alespoň kauci ve výši 2 měsíčních nájemného, pak lze očekávat, že s placením nájemného může mít problém.). Ve smlouvě ale také nezapomeňte zakázat veškeré stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a uveďte, kdy nájem zaniká (zdali dohodou či jen uplynutím doby)

Společně s nájemní smlouvou sepište také předávací protokol. Osobně doporučuji jednotlivé věci, které budou uvedené v protokolu, také nafotit, nebo ještě lépe vytvořit video pro osobní použití, kde bude demonstrovaná funkčnost a stav daných věcí. V případě, že vám nájemník například poškodí šatní skříň, pak budete moci dokázat, že před předáním skříň touto vadou netrpěla. Jelikož jsou důkazy na vaší straně, pak chtějte uhrazení daných škod po nájemníkovi nebo mu zkrátka vraťte kauci „osekanou“ o tyto škody. 

3. Zbavte se starostí

Telefon vám vyzvání a nájemník si stěžuje, že se mu rozbila pračka a ať situaci urychleně vyřešíte. Taková situace je nepříjemná a vy jako majitel byste jich chtěl řešit co nejméně. Do vybavení bytu proto příliš neinvestujte, raději zvolte stabilního nájemníka, který počítá s dlouhodobým nájmem nemovitosti a tedy s tím, že si nemovitost sám vybaví. Pokud ale už nějaké spotřebiče chcete kupovat, pak volte ty s delší záruční dobou. 

Výrobce či prodejce daného spotřebiče je totiž přesvědčen o kvalitě daného spotřebiče (má nízké procento reklamací) a pokud by k nějaké poruše došlo, pak si ji sám bude řešit nájemník s kopií záruční smlouvy – nebude vás tím obtěžovat. Pokud je reklamace zamítnuta, pak nájemník bude muset uhradit opravu či nákup nového spotřebiče z kauce a pokud nestačí, tak ze svého. 

Pokud si nemovitost pojišťujete, pak se doporučuje zvolit pojištění s asistenčními službami. Pokud například dojde k poruše bojleru a voda začne téct všude kolem, měl by vás o tom nájemník informovat a buď vy či on, podle dohody, byste poté kontaktovali pojišťovnu a domluvili se na využití asistenčních služeb, které by předešly vzniku dalších škod. 

16 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 13. 9. 2014 8:58