Spočítejte si...

Zavřít

100% hypotéky (možná) končí. Je ale cesta, jak to obejít

ČNB doporučila neposkytovat 100% hypotéky. I tak ale můžete financovat plnou hodnotu nemovitosti půjčenými penězi.

Česká národní banka zveřejnila ve své Zprávě o finanční stabilitě 2015/2016, že zpřísní svá doporučení ohledně poskytování 100% hypoték. Jedním z důvodů je bezpochyby strach. Česká národní banka se bojí, aby klienti se 100% hypotékou zvládali v budoucnu své závazky plnit.

Lidé si tyto hypotéky brali také díky nízkým úrokovým sazbám. A pokud by nastala situace, že by se tyto úrokové sazby zvýšily, zvýší se tím i měsíční splátka hypotéky. Pro některé klienty by pak splácení mohlo být nad jejich síly.

Jaká bude situace?

ČNB proto vydala zpřísnění svého Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenčními nemovitostmi.

Dosavadní maximální doporučený limit LTV je ve výši 100 %. Od 1. října 2016 ale dojde k jeho snížení, a to na 95 %. Od 1. dubna 2017 pak klesne na 90 %.

Navíc platí doporučený limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnost LTV 90–100 %. Ten se od 1. října 2016 změní na 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 85–95 %. A od 1. dubna 2017 bude stanoven na 15 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 80–90 %.

Kromě toho ČNB doporučuje poskytovatelům hypoték, aby využili veškeré možné dostupné informace k tomu, aby identifikovali, zda úvěr, který poskytují žadateli, slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice. V případě, že podáte žádost o úvěr investičního typu a poskytovatel úvěru vás vyhodnotí jako rizikovější, měl by vám správně poskytnout úvěr v maximální výši 60 %.

Jde pouze o doporučení

Samozřejmě se jedná pouze o doporučení, a tudíž mají banky a finanční instituce na výběr, zda se doporučením řídit budou, či nikoli. Dá se ale očekávat, že většina institucí vezme doporučení od ČNB vážně a poskytování takových hypoték výrazně omezí, případně zcela vyškrtne ze své produktové nabídky.

V současné době zažádáte o 100% hypotéku. Hodnota kupované nemovitosti je 3 000 000 Kč. Banka hypotéku schválí, vy dostanete 3 000 000 Kč. Nově byste však dostali maximálně 2 850 000 Kč (95 %) a zbylých 150 000 Kč byste museli mít z vlastních úspor.

To však jen zdánlivě. Někteří totiž přišli na způsob, jak doporučení neposkytovat 100% hypotéky obejít. Navenek bude vše v pořádku, banka vám 100% hypotéku neposkytne. Vy ale reálně ze své kapsy nezaplatíte těch zbývajících 5 %.

Hypotéka a nezajištěný úvěr

Situace by mohla vypadat následovně. Je prosinec 2016 a vy chcete byt 2+kk v hodnotě 3 000 000 Kč. Přáli byste si financovat 100 % hodnoty nemovitosti hypotékou. Banky a finanční instituce už ale 100% hypotéky neposkytují. Promeškali jste čas, do kdy o tyto hypotéky bylo možné žádat. Dostanete maximálně 95% hypotéku. A 5 % v tomto případě činí 150 000 Kč. Vy je nemáte. Není to zrovna málo peněz a než byste je našetřili, mohlo by uplynout i několik let. Ale vy chcete hypotéku a vlastní bydlení teď. Co s tím?

Půjdete do banky a pobavíte se o možnosti získat hypotéku. Banka po vás bude chtít důkaz, že máte zbývajících 5 % hodnoty nemovitosti (150 000 Kč). Vy si zajdete do jiné banky či finanční instituce a zažádáte o nezajištěný úvěr, a to právě v hodnotě 150 000 Kč. Peníze vám přijdou na účet, vy poskytnete bance výpis z účtu a banka vidí, že peníze máte. Dostanete úvěr s LTV 95 % a těch zbylých 5 % financujete pomocí nezajištěného úvěru.

Některé instituce dokonce toto sami nabízejí. Pro zbývající peníze tedy nemusíte chodit jinam. Vše vyřídíte u jednoho stolu.

Postoj ČNB

České národní bance se samozřejmě takový postup nelíbí. Instituce by neměly obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV tím, že souběžně poskytnou nezajištěné spotřebitelské úvěry související s danou rezidenční nemovitostí, říká Filip Hanka z České národní banky.

Zároveň si myslí, že taková praxe není příliš proveditelná. Žadatelé o úvěr nemohou lhát, jelikož to pro ně může mít závažné důsledky. Instituce se musí chovat obezřetně a dodržovat řadu pravidel, která jim stanovuje obezřetnostní regulace, dodává Filip Hanka.

To je pravda. Pokud byste poskytovateli hypotéky lhali, že jiné úvěry nemáte, jde o podvod. Pokud vám ale sama instituce nabídne, že úvěr dofinancuje jiným způsobem?

Někde doporučí úvěr ze stavebního spoření

Některé společnosti na to jdou trochu jinak. Pokud máte stavební spoření, snaží se vás navést na něj. Většinou našim klientům doporučujeme dofinancovat hypotéku úvěrem ze stavebního spoření. Jedna věc je, že klient nemá nic naspořeno. Tato situace může nastat i v momentě, kdy odhadní cena odhadců bank je stanovena na nižší částku, než je kupní cena, říká Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Partners Financial Services.

V praxi vypadá taková situace tak, že kupujete nemovitost za 4 000 000 Kč. Odhadce ale stanoví cenu na 3 600 000 Kč. Vy tedy reálně potřebujete 5 % ze 3 600 000 Kč, což činí 180 000 Kč, a k tomu 400 000 Kč, které vy reálně za nemovitost musíte zaplatit, avšak z pohledu banky takovou hodnotu nemovitost nemá a poskytne vám nižší úvěr. Vám tedy chybí 580 000 Kč.

Například ve společnosti Partners Financial Services mají naprosté minimum žádostí o 100% hypotéky. Pokud by ale i po vydání zpřísnění někdo o 100% hypotéku zažádal, pomohou svým klientům pokrýt celou hodnotu nemovitosti právě prostřednictvím nezajištěného úvěru.

Vždy je dobré se podívat na to, proč se tato možnost využívá – pokud pro případ, že klient nemá našetřenou ani korunu a chce hypotéku za 2 miliony, tak je to z poradenského pohledu špatně a klient by se mohl dostat do problémů se splácením při prvním výkyvu příjmu. Pokud ovšem tuto možnost využijeme v momentě, kdy je např. výrazně snížena odhadcem odhadní cena, tak je to určitě menší problém, říká Lucie Drásalová.

Hypotéku si můžete sjednat i u nás na Měšci.

Dofinancování se nebojí

Úvěr ze stavebního spoření v takových případech doporučuje i poradenská společnost Britanika. K poskytnutí nezajištěného úvěru v kombinaci s hypotékou se také staví kladně. Zcela určitě kombinaci standardní hypotéky s dalšími nezajištěnými úvěry nabízet budeme. Vždy ale s co nejvyšším podílem hypotečního úvěru – tzn. ne 70 %, ale min. 85 %, a to především z důvodu co nejnižších nákladů pro klienta a samozřejmě také za předpokladu podmínek již výše uvedených, říká Marcela Chlumová, Marketing Manager ve společnosti Britanika.

Situaci však vnímají tak, že by důvodem pro dosažení 100% hypotéky nikdy neměly být chybějící vlastní zdroje klienta. Kombinaci nezajištěného úvěru a hypotéky ale vnímají v některých případech i výhodnější pro klienta.

100% hypotéky byly vždy dražší, a to poměrně výrazně. V průměru o 2 %, což je úroveň sazeb u úvěrů ze stavebního spoření. V případě kombinace 85% hypotéky a stavebního spoření se v ideálním propočtu klient může dostat i na nižší celkové měsíční zatížení, neboť vyšší sazbu bude mít aplikovánu pouze na 15 % z celkové částky, a nikoliv na 100 %, dodává Marcela Chlumová.

S tím souhlasí i další poradenské společnosti. Vzhledem k aktuální úrokové politice bank u 100% hypoték je i dnes pro většinu klientů finančně výhodnější vzít si hypotéku do 90 % LTV a k tomu překlenovací úvěr ze stavebního spoření, říká Ondřej Kvasňovský, marketingový manažer společnosti Broker Trust.

Bez prostředků ne

Ani společnost Broker Consulting se takové možnosti nebrání. Důležité však je, aby měl případný zájemce dostatečnou finanční rezervu.

I dnes lidé běžně kombinují různé úvěry, například hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. Naším úkolem je zajistit, aby klient na splácení měl a kombinace úvěrů pro něj byla bezpečná. Naši klienti mají podle průzkumu mezi bankami 6× nižší defaultní míru než průměr trhu, říká Jan Lener, ředitel komunikace Broker Consulting.

V případě, že byste tedy žádali o kombinaci hypotéky a nezajištěného úvěru a neprokázali byste, že máte dostatek finanční hotovosti, mohl by být s poskytnutím problém.

Pozor na to, co podepíšete

V žádném případě není v pořádku, když budete bance či finanční instituci lhát o tom, zda máte, či nemáte jiné úvěry a závazky. Je proto důležité si přečíst, jak jsou nastavena pravidla ve smlouvě, kterou podepisujete. Pokud klient ve smlouvě prohlásí, že si půjčí 70 % LTV a bance potvrdí, že 30 % má z vlastních zdrojů, nikde si je nepůjčil a nemusí je nikomu vracet, a nebude to pravda, může se fakticky jednat o úvěrový podvod, dodává Lucie Drásalová.

Někteří jsou nekonkrétní

Společnosti, které se zabývají finančním poradenstvím, mají jasno v tom, že v případě zájmu nabídnou klientovi i variantu dofinancování.

Ačkoli je doporučení České národní banky pouze doporučením, Česká spořitelna od 1. října 2016 nebude 100% hypotéky poskytovat. Její názor ohledně finanční výhodnosti hypotéky a nezajištěného úvěru se ale liší. Pokud klient zvolí kombinaci hypotéky a jiného typu úvěru, bude to však pro něj dražší řešení, než kdyby využil samotnou hypotéku, která je pro financování bydlení nejvhodnější a pro klienta nejméně nákladná, říká Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny.

Zda budou, či nebudou nabízet klientům možnost dofinancování úvěrem, nám ale Česká spořitelna jednoznačně nesdělila. Každého klienta posuzujeme individuálně. Jako zodpovědný věřitel pečlivě zvažujeme, zda a v jaké výši úvěr poskytneme – chráníme tím nejen sebe, ale i klienty. Jedná se o komplexní pohled, ke kterému používáme veškerá dostupná klientská data, dodává Karel Chábek.

Velice podobně nám odpověděli i z finanční skupiny Wüstenrot. Wüstenrot respektuje doporučení České národní banky týkající se regulace v oblasti hypotečních úvěrů. O možnostech obcházení nastavených pravidel bychom neradi spekulovali, říká Jiří Janeček, tiskový mluvčí finanční skupiny Wüstenrot.

Pokud by Česká národní banka usoudila, že trh je i nadále přehříván, je připravena podmínky pro poskytování hypoték ještě zpřísnit. Většina společností nám potvrdila, že dofinancovat chybějící úvěr je již řadu let běžnou praxí na trhu s hypotékami. Většina finančních společností také svým klientům v případě zájmu nabídne i možnost tohoto dofinancování.

Dá se však očekávat, že budou pečlivě prověřovat důvody, proč chcete financovat 100 % své hypotéky a zda je bezpečné, abyste žádali o hypotéku i nezajištěný úvěr.

8 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 12. 10. 2016 10:46